原标题：招商地产探路“准REITs”

据《中国房地产报》，已进入转型阶段的招商地产，在完成大规模的人事重组后又开始调整其商业资产模式，进一步深挖商业地产潜能。

4月14日，招商地产公告称，拟挂牌转让旗下五项商业资产，以盘活成熟投资性物业所沉淀的资金，打造商业不动产管理品牌，为未来进一步的资本运作做好准备。

有接近招商地产的知情人士透露，招商地产目前正在进行商业资产的重组调整，为将来的资本化做铺垫，最大的可能是与基金、信托公司等合作，做一个五至十年的资产管理计划，将商业资产迅速变现，以支持公司的规模转型。

目前公司已经进行长达一年多的调研酝酿，以探索商业地产的进入与退出方式。但最终以何种方式进行资本运作仍有待有关部门审批。

拟挂牌转让五项商业资产

公告显示，拟与深圳招商商置投资有限公司所拥有的蛇口科技大厦、招商科技大厦二期、花园城数码大厦、蛇口花园城商业中心、新时代广场五项资产及300万元现金出资设立五家子公司。

而挂牌转让则成为这五家子公司成立后的最终目的，其100%股权将在产权交易所进行公开挂牌并转让。

公司将聘请专业评估机构对上述五项资产及其成立的五家子公司100%股权进行价值评估，评估基准日为2014年4月30日。

在五大资产中，蛇口花园城商业中心一度是该片区中最大的购物广场，其余四项均为商务办公性质的写字楼，新时代广场为蛇口地标。

从公开资料来看，新时代广场价值不菲，为188.8米高、38层的5A智能甲级写字楼，深圳市三大金牌写字楼之一，前临珠江口，背倚生态大南山，远眺香港。该栋大厦建筑面积8.7万平方米。

业内分析，该项目将为招商地产带来可观的租赁收入及销售收入，根据第一太平戴维斯的最新数据，2014年第一季度深圳甲级写字楼平均售价为5.2万元/平方米，而平均租金收入也达到了218.9万元/平方米，由于项目为甲级写字楼，其出租率和租赁收入仍有较大提升空间。

目前，这五大项目资产均属于深圳招商商置投资有限公司，该公司为招商地产的商业运营平台，为2011年3月招商地产的新派生公司。

年报显示，招商地产2013年的投资性物业租赁收入为7.7亿元，目前拥有已建成的商业地产110万平方米建筑面积，在建商业地产120万平方米建筑面积，涵盖了写字楼、商场、公寓和厂房等多种类型。

实际上，招商地产的商业地产起步较早，但发展较慢，目前商业地产的90%集中在深圳蛇口，而其他新进入城市核心区域的商业地产项目基本处于在建状态。

一个美好的预期则是，600亿元“再造新蛇口”战略的实施，将使招商地产位于蛇口的商业地产价值日益提升，新入核心城市的商业项目也将产生巨大的商业价值。尤其是此次拟挂牌转让的新时代广场，作为蛇口地标的商业价值已是显而易见。

与此同时，招商地产的商业地产布局仍在加大，就在4月9日，上海招商置业在上海自贸区新入两个项目，将与上海外高桥共同投资开发。

探路“准REITs”

这是招商地产连续完成在香港借壳上市、A股资产注入和增发、高管人事变动等一系列动作之后，在商业地产方面的又一个动作，因而上述举动引发外界对其的种种猜测。

招商地产总经理贺建亚曾表示，招商商置要想有效发展起来，一定需要基金的有效介入，这因此成为业界各种猜测的注脚。

上述知情人士透露，尽管五个商业项目资产要挂牌转让，但招商地产绝不会进行简单的出售套现，最终是以股权、基金还是其他方式运作仍未确定。

这种猜测得到了国信证券首席分析师方焱的认同：“应该会与基金、信托或者证券公司资产管理部门制定一个资产管理计划，先把公司以一定资金出售，设定一个期限，将项目套现获得发展资金，期限过后再买回来，仍然是自己的资产。”而这种做法源于商业项目回报周期太长太慢，这对于目前急于做大规模转型高周转的招商地产来说，显然对资金有着更为迫切的需要，而套现融资便成为企业最可能选择的方式。

有分析师认为，招商地产这种出让商业资产拟资本化的方式，将可能与之前华侨城发行“租赁收入财产信托”融资的形式类似，即业界所称的“准REITs”。

在2007年，华侨城地产通过以其深圳本部的部分收益型物业，包括商铺、写字楼、厂房和国际公寓等物业的未来5年租金收益，委托中信信托发行财产信托产品，当时的这种变相REITs便被业界称为“准REITs”。

而招商地产的这几项资产都是公司早期的物业，经过多年折价，并无多少账面价值，主要靠贡献一定的出租收入，而受让这些项目所获取的其实也是稳定的租金收益。

按常规思路，作为资本运作的第一步，招商地产首先要把这些目标资产进行股权改造，以建立起公司化的架构，否则目标资产以资产形式存在，就只能简单地对外出售。

而事实上，招商地产之前的商业地产投资模式，亦是在为资本证券化做铺垫，比如目前招商地产所有新发展项目，都是一个项目成立一家公司，以便于后期的资本化运作。

包括万科在内，进军商业地产并非只为商业而商业，而是想孵化其资产证券化的管理模式，招商地产的意图因此也非常明了。

“这种方式只要操作得当，实际比目前最优惠的银行贷款成本还要低。”上述分析人士称，这种融资方式只适合于长期持有稳定经营性物业的企业，最关键是要能产生稳定的现金流，招商地产的这几个项目正具备这样的特点。

而招商局集团旗下的招商资本和招商证券的私募产业投资基金都能为招商地产的商业地产提供强有力支持。