李明谈远洋地产:部分城市将退地盘活存量

来源:地产中国网 2014-04-22 08:10:00

【地产中国网.高端访谈】年初,远洋地产在北京土地市场动作频频,用8天时间总价73亿拿下3宗土地。时隔三年,远洋地产终于喘了口气。

从2010年,远洋地产就遭遇了一系列重创,地王压顶、销售遇阻、内耗严重。当万科绿地恒大争先进入千亿阵营时,远洋地产选择自我疗伤。2014年,从年初在土地市场的表现,可窥探远洋欲重回一线市场的野心。

对此,远洋地产总裁李明在4月18日举行的媒体见面会上表示,远洋地产终于迈过了“三座大山”。而今年的主要任务是提高周转率,将其提高1/3,从目前的23%左右提高至30%。为此,远洋地产会提高结转收入和控制资产规模,部分地区采取退地方法,以盘活存量土地;对于存货量大的地方项目,大概有5%左右的价格调整。

部分城市退地盘活存量

地产中国网: 远洋今年拿地预算是多少?去年年终的时候您说今年的楼面价比较高,动辄一万七八,但是今年年初8天拿下3块地,为什么有这么大的转变?

李明: 目前远洋的土地储备大约是2100万平方米,但是结构需要调整,主要是两个方面。一是区域上的调整,比如北京、上海、深圳等热点城市,会继续加大投入,成熟的区域会继续培育。二是土地储备规模的调整,远洋现有的土地中有1/3是100万平方米的超大规模项目,而且大多位于二三线城市。单个项目土地规模太大对于整体周转效率很有影响。远洋会采取部分退地的方法,比如秦皇岛项目的部分土地已经退还给政府以盘活存量土地。

今年整体拿地投资会在150亿元-300亿元之间,这是指付现支出。按照通常规律,200亿元的付现支出通常意味着会获得300亿元的土地储备,并非说一定要投资这么多钱,主要还看投资标准。

关于北京的土地市场远洋已经分析了一年,去年北京地价确实很高。但是今年年初是不错的时机,当时的竞争并没有那么激烈,拿地价格也相对合理。事实上,从现在土地市场的热度来看,当时出手是正确的选择。而拿下的这三宗块地,住宅部分都比较少,以商住为主,现在很难拿到住宅占比很多的地块,但还是会继续关注。

今年销售目标是400亿

地产中国网: 今年的销售目标是多少?怎样看待毛利率的下滑情况?怎样扭转这个局面?

李明:今年的销售目标是400亿元,安排的销售资源是730亿元,去化率是在55%-60%之间。

整个行业毛利率的下降是一个必然趋势。一般来说,20%的毛利率是比较低的,30%则是较高的,而25%在行业中处于正常水平。去年,远洋的毛利率相比2012年虽然降低了,但是净利率并没有下降,核心净利润率则同比上升了1个百分点至10%,这是关键。作为企业来讲,从对政策、市场、区域的判断转向自身抓成本、抓品质、抓管理、抓效益比以往更明显。

地产中国网:远洋在三、四线城市和一、二线城市有什么侧重或者发展重心?

李明:远洋的区域布局还是坚持两个原则,第一个原则是对已有区域和成熟区域的坚持,在任何市场里都有机会,这取决于自己的能力。远洋地产在已有的区域,团队品牌已经落地,客户完成了积累,合作链已经形成,所以要继续培育这些区域。

第二个原则,除了一线城市,二三线城市都产生了分化,选择城市很重要,像北京、上海、深圳这些城市是毫无疑问要进入的。在三、四线城市方面,我们进入了中山,这个城市最多能界定为三线城市,但是一年有50亿元的销售额贡献,这在公司排名前三。而大连、天津、武汉,这些也是我们比较关注的城市。

地产中国网: 远洋对城市选择有没有新的量化标准和思考?杭州、抚顺、秦皇岛这样的城市将来会不会缩小开发面积?

李明:远洋在选择城市方面有三个标准。第一条,一定选人多的城市,城市的人口不能低于当地楼市一年的销售量,因为中国未来的需求已经不再是来源于所谓的流动人口和新增人口,而是来自于城市的更新;第二条,这个城市的经济是可持续发展的,或者说它的先天自然环境可以吸引新的人口流动;第三条,城市规划在历史上比较稳定,只有这样才能够吸引新的流动人口。远洋在选择区域的时候,除了选择“城市”这个标准,还要选择产品的类型,选择城市区域的位置。

将高周转率提高至30%

地产中国网: 现在很多企业都在平价跑量,远洋有这方面的打算吗?

李明:在降价方面,远洋今年会好过一点,因为从2012开始项目的定价就不高,所以降价可能性也不太大。降价是件很难受的事情,从经营策略来讲,定价合理一点,省得再去降价。

今年年底,远洋的业绩指标最靓丽的可能不是销售额,也不是毛利率,而是周转率。今年远洋的目标是把周转速度提高三分之一,从目前的23%提高到30%。当然这不是今年一年就能做到的,提前两三年就已经做准备了。

地产中国网:从2月份开始,全国楼市降价的声音不断,远洋3月份的销售均价也有10%的下降。这是受到市场的影响还是了提高周转率而降价?

李明:远洋全国销售均价下降有三个方面的因素。一是结构性的原因,各个城市的销售均价、产品类型都不一样,三、四线城市销售量的增加将整体均价拉了下来。比如在北京卖一套房相当于在抚顺、镇江这些地方卖八九套房,如果抚顺这些城市销售量加大,价格自然就下来了。二是远洋有促销的打算,存货量大的地方大概会有5%左右的价格调整。第三,远洋3月份的销售额才20多亿元,总销售额并不大,对整个价格反应失真。

地产中国网: 在实现高周转方面,远洋有哪些具体的措施?

李明:周转率取决于销售收入和总资产规模,提高周转率需要通过提高结转收入和控制资产规模来达到。目前远洋的总资产规模在1300亿元左右,远洋要控制其增长速度,达到合理的匹配。

更关键是加快销售速度,特别是加快去库存速度,这是提高周转率最主要的路径。远洋把获得销售许可证一年以上的库存称为滞销、3个月以上的称为续销、不到3个月的称为新增。现在远洋3年以上的库存几乎为零,超过2年的物业坚决清掉,真正滞销的压力并不大。

地产中国网:今年上半年远洋有一个高端项目入市,另外还有旅游度假型的产品。这种高端项目和度假型的商品房一般来讲去化率都不是很高,这些产品如何实现高周转?

李明:其实远洋的旅游项目并不多,只有三亚一个,但周转确实不太好。这些地方要多管齐下,其中最重要的是控制规模。第二,在产品制定和运营方面要去化为主,不要动不动就进行复合型开发,这没有意义。第三,高端产品通过提高服务和品质收窄目标客户群,这样可能更有效一些。

商业物业收入预计达14亿

地产中国网: 资料介绍说今年远洋有38万平方米的经营性物业,那么远洋在经营性物业方面的有哪些预期的收益目标?未来的扩张计划是怎么样的?

李明:2013年远洋的经营性物业收入达到8亿元,而2014年经营性物业收入预计会超过10亿元,或达到12-14亿元,这取决于远洋在成都的超大项目是否能够如期开业。8亿元的收入大概需要超过100亿元以上的投资才能实现,初期甚至可能达到200亿元。据我个人了解,目前在上市的企业中,不论是在内地还是香港上市的房企,除了华润外还没有能够超过每年8亿以上的经营性物业收入。

坚持开发与经营性物业并重是远洋的长期发展策略。目前远洋2100万平米的土地储备中,超过300万平米是商业物业,一半以上是会做自持安排,这方面远洋还会加大投入。实际上,远洋毛利率下降也与商业物业自持有关,商业物业需要资金沉淀,初期还会面临亏损的问题。

地产中国网:远洋接接下来在商业地产的选取会倾向于哪些区域?

李明:目前远洋的商业地产有4类,分别是高端写字楼、商业综合体、购物中心以及围绕住宅的商业物业。第一类是要在一线热点城市做持有型的高端写字楼。

第二类,要坚持做商业综合体,选择有轨道交通和城市规划支持的地方,但基本上还是跟战略合作伙伴太古一起做。

第三类是购物中心,目前远洋的自持品牌--远洋未来广场已经有两个,第三个正在规划。一是要研究电商和购物中心之间未来的发展趋势,二是研究怎样改变购物中心的产品形态。

第四类,围绕居住的服务型商业物业,这是远洋地产重点推进的项目。过去只是把它作为配套来建设,现在要把它作为新的盈利点。

走“轻资产”道路

地产中国网:在轻资产或者是房地产金融方面,远洋地产是如何规划考虑的?

李明:关于轻资产,或者又叫房地产金融、房地产投资,这是远洋第四步发展战略中非常重要的板块,就算未来不能占半壁江山,也至少是三足鼎立,这也是由远洋的特点所决定的。

房地产金融、房地产基金等将是远洋在未来几年当中一个重要的发展方向,它不低于甚至强于对经营性物业的占比。未来远洋轻资产和重资产加起来要占盈利水平的三分之二,住宅开发在营业收入中还会在占50%-80% ,但盈利会下降,主要起到平台、专业、融资的功能。

地产中国网:远洋今年在资金、财务包括融资方面有怎么样的准备?

李明:远洋的负债水平是比较低,因此融资主要是公司的一个经营策略。目前融资的渠道是畅通的,无论是境内,还是境外。在策略上远洋一直坚持长短期平衡,内债外债平衡,股权债权平衡。但是在融资上还是比较谨慎的,需要外资就融外资,需要内资融内资,需要扩大规模就提高负债率,需要提高周转项目效率就降低负债率,这要按照企业需求来去进行融资。

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