负债高走，净利下滑

就在高层动荡还未明朗之时，中航地产资金“吃紧”的情况同时显现。

3月初，中航地产先后发布两个公告，称公司分别向控股股东及子公司深圳中航、中航信托，以8%的利率申请到10亿元和25亿元的借款，用于补充流动资金和运营资金，以及地产项目前期拓展、现有地产项目的开发建设以及资金周转。

银行贷款、信托融资，中航地产近年来尝试各种方法向大股东“要钱”。去年中旬，中航地产就曾向控股股东申请过近20亿元的借款。而向大股东借资也成为中航地产维持现金流的主要方式。据理财周报统计，除去汇率变动影响，中航地产2013年现金净流量为1.87亿元，其中筹资活动贡献了19.8亿元的净资金量。

而相比之下经营活动现金净流量为负13.7亿元，投资活动现金净流量为负7.67亿元。且前者持续走高，相对于2010年已经增高630%。西南证券[-0.35% 资金 研报]分析师陈耕认为，“这说明中航地产的主要现金流来自外方供血，本身经营活动能力低，不能利用资产有效转换为现金和利润。”

就在借债和融资的同时，中航地产的负债也保持高涨态势。纵观中航地产资产负债率，6年内持续增加。其中2013年为76.79%，相比于2012年72.03%，增加了逾4个百分点。而粗略计算，2013年中航地产扣除预收账款的负债率为66.70%，净负债率高达112.4%。

在2013年负债中，约有10.9亿元的短期借款和一年内到期的非流动负债8.7亿元，合约20亿元的短期负债，压力巨大。在某财经网站对地产上市公司作出一项偿债能力分析中，中航地产评测分值为8.84，远低于行业均值40.68。

相较之下，中航地产净利润率却持续下滑：净利润率2013年为8%，相对于2011年下滑5个百分点；而2013年行业平均水平为12%，相较2011年下滑2个百分点。

盈利能力一直是中航地产的短板，2013年前三个季度上市公司股东净利润额遭遇“滑铁卢”，同期下降87.1%。按照安信证券研究报告，中航地产的盈利勉强靠处理资产来支撑。在当年四季度，中航地产凭着尽快完成项目结算才保证净利润的较小波动。

“8%的净利润率，对于上市公司来说已经很差。中航地产正在陷入商业地产尴尬境地。”兰德咨询总裁宋延庆分析。自2007年开始，中航地产逐渐放弃纯住宅，转而加大对商业地产的布局，并主打九方购物中心、商住中航城及旅游地产中航元三大产品线。而多名业内人士评价，中航地产的这些产品线并无特色，也无太大竞争力，成为中航地产的桎梏口。

此前中航地产总经理石正林也曾承认产品线问题，并提出要在2013年实行战略转型。现在看来，中航地产在去年并未太多改善。商业地产沉淀大量资金，且净利润增长慢于经营收入增长，这种情况下，“短期内其低净利润率的情况很难改善”，宋延庆说。