毛利集体下降净资产收益率提高

而从TOP20房企2014战略来看，多数企业正努力寻求“有质量的增长”，其中一个重要指标是对净资产收益率的要求越来越高。

不可否认，随着土地成本、融资成本等各项成本的提高，房企毛利率正逐年下降。房企动辄50%以上毛利率的“野蛮扩张”时代正在终结。以此为转折点，房企开始思考如何轻装上阵，提升净资产收益率。

以万科、龙湖为例，2013年，万科结算毛利率23.69%，同比下降3.72个百分点，但全面摊薄净资产收益率为19.66%，为1993年以来的历史性高位。龙湖地产净资产收益率更高达21.73%，成为业内净资产收益最高的内地房地产企业之一。另外，中海、绿城、碧桂园、华润置地等四家房企净资产收益率在17%至21%之间。业内人士介绍，目前内地房企中，净资产收益率能否达能20%以上的企业少之又少。

所谓净资产收益率，指的是公司税后净利润除以净资产的百分比，体现了公司运用自有资产获得收益的能力，指标越高说明净资产带来的收益越高。这在万科总裁郁亮看来，净资产收益率是房企追求“有质量的增长”的重要指标之一。

对于如何提升净资产收益率，企业做法不同。有些企业通过合作、代建等方式实现轻资产，以提高净资产收益率，万科更率先尝试“小股操盘”，在低投入的基础上增加项目管理费，项目利润分成等，增加收入来源。龙湖等企业则通过高效运营，获得较高单位投资回报率。

大型房企实现稳健增长的另一个指标是负债率的有力控制，万科截至去年年底净负债率仅30.7%，处于行业低位。龙湖净负债率从上一年的64.1%下降到了57.9%，扣除应收帐款的资产负债率为42.5%，与中海41.8%的指标相当。

保持高ROE、低负债，同时又维持较高的业绩增长速度，内部管控及成本控制便极为重要。而中海、华润、龙湖等企业依旧在这些方面保持领先。以融资成本为例，海外融资已成为诸多房企的首选方式，业内领先企业也多将融资年利率控制在7.5%的规模。最为典型的是龙湖，2013年，龙湖融资成本由年利率6.72%下降至6.58%，近期龙湖获得的一项29.25亿港元银团贷款，综合成本仅为4%，为民营房企中最低成本。

此外，对于信托等较贵的钱，品牌房企也在努力减少使用。融创中国执行总裁汪孟德便表示，目前公司在信托方面做的业务已经非常少，新的融资方案也基本上不再考虑。

根据中房协等机构发布的统计数据，2013年以来，500强房企净负债率均值高达79%，为五年来最高。其主要原因是去年销售形势较好，很多企业加大财务杠杆，寻求快速扩张。不过，这一现象在TOP20企业中却出现分化，曾经饱偿激进扩张之苦的孙宏斌，旗下融创中国2013年净负债率下降12个百分点，达到69.7%。当然，20强中也仍有激进主义者，富力地产因2013年大举400亿买地，净资产负债率已经高达111%。

虽然高杠杆是房企扩张必经之路，但资本市场显然已经不再青睐高负债、低利润的原始扩张模式。以碧桂园为例，2013年，碧桂园销售额从500亿军团直接跨至千亿军团，股价却在年报公布后两天内跌去20%。原因之一是其负债率从上一年的53.9%大升13.4个百分点，至2013年年底的67.3%。