纵深

新兴商业综合体将吞并部分旧城商业体

江门旧的商业中心租金贵已经成为事实，部分商家转战临街商铺，一定程度上助推了临街商铺买卖价格一路飙高，反之又作用于租金的增长，两者陷入相互拉高的循环中。由于早期城市规划缺乏前瞻性，坐落江门旧城区的商业中心面临停车难、交通拥挤等诸多缺陷，加之逐年提升的商铺租金让不少商家苦不堪言，据了解，已有部分商家逐步转战周边发展中的商业体，以提前进驻占领先机。

对比旧城商业中心，去年新建的几个商业综合体拥有旧商业区无法比拟的丰富经营业态及优越消费环境，大型的停车场、双向6车道便利的交通已经成为其标准配套，足以吸引消费者的眼球，而且新商业体发展之初租金普遍较低，对商户有足够的吸引力。业内人士表示，新兴城市综合体势必给旧商业体带来冲击，不过部分消费群基础较好的商业街区如果能因地制宜进行商业模式差异化调整，从服务全市的单一性商业街区变成主要服务周边消费群的商业街区，仍然可以保持其旺盛的生命力。

“一个商业中心的发展规模不仅与其自身的品牌实力及内部规划有关，还受该商业体的配套设施，如停车位、交通状况等影响。”江门市某商业体资深营销分析人士表示，虽然目前五邑城片区是江门中心城区最为繁华的商业片区，不过受车位及拥挤交通的影响，注定其发展规模已经达到瓶颈，随着北新区多个商业体的落成及运营成熟，五邑城片区或将失去商区“一哥”的位置。“不过短时间还不会出现这种现象，部分消费基础较差，客流量不多的商街将最先面临这种困境，提前接受洗牌。”

江门经济短期难以养活众多商业综合体

商业综合体的发展终究还要受到当地的经济消费水平的制约，江门作为一个普通的三线城市，经济总量在珠三角区域中并无优势。据公布的数据显示，去年江门GDP突破2000亿元，创历史新高度，而GDP增速9.8%位列全省倒数第二，目前仅排在全省第九的位置，有限的经济发展水平抑制了本地的消费力，江门无街可逛，成为市民诟病已久的话题，除了地王广场商圈、迎宾路商圈稍为繁华外，其他商业体均较为平淡，经济发展水平不足依旧是摆在江门商业地产发展面前的一道坎。

另外，江门商业“硬件”设施不足也很大程度上导致江门难以聚集浓厚的商业气氛，江门大型购物中心少，商圈分布较为零散，综合性不够强，使得不少消费需求被迫转移至周边城市，甚至是香港澳门，高端消费力的流失加剧了本地商业综合体上升的阻力。根据江门市住建部门发布的规划预测，未来三年江门中心城区将会增加10万常住人口，达到108万。业内人士认为，未来增加的人口短时间内还未能给江门商业带来太大的变动。如今江门北新区兴建多家航母级商业综合体，江门整体商业形势已赶超当地经济发展水平，在客源有限的前提下，各大商业体之间难免进行行业洗牌，这也给新兴的商业综合体培育期带来挑战。