资金封杀三四线

汇联秦皇岛项目投资失败，三四线遍地是“鬼城”、“空城”，降价的城市此起彼伏，楼市负面消息满天飞，让房地产信托、基金圈内风声鹤唳，在3月24日召开的深圳房地产私募基金论坛上，各类金融机构普遍看空三四线城市。

“三四线城市谁都不敢碰了，经济不行，需求有限，楼盘销售是个问题。”融鑫财富管理有限公司理财经理黄海容告诉记者，目前他们只做一二线城市，以及像碧桂园这类可以接受基金高利率融资的上市房企。

德信资本投资经理高山透露，目前广东省除广深、东莞、珠海、佛山、中山几个珠三角核心城市外，其它三四线城市全面封杀，整个湖南、贵州的任何城市都不会投资。

在银行全面收紧信贷时，风险已渐行渐近。“今年5、6月和年底有几只产品到期，不知道能不能挺过去。”某大型私募基金公司人士告诉记者，此前信托、基金投资的项目很多分布在三四线城市，现在银行收紧了信贷，若市场不好，房子卖不出去会很麻烦。

汇联投资的项目大多就位于二线边缘城市如昆明、宁波，以及张家界、衡阳、河源、秦皇岛等三四线城市，面临的风险也较大，最终发生违约。汇联曾公告，投资于宁波强人置业的5000万元和河源市鸿大投资集团的4000万元，到期均无法偿还，最后只好延期。

力汇基金执行总裁陈宇也对记者表示，他们不会投资三四线城市，风险较大，主要是四个一线和二线省会城市，还有经济实力较强的2.5线城市，连中山、佛山这类房地产市场不稳定的核心城市都不会投。

华信基金房地产基金管理人鲁威表示，在风控上、区域的选择上，最近密集地进行了两次调整，重新画了圈，进一步调整了可进入的城市，全国缩减到大概40个城市可以进行选择。

“目前找我们融资的项目很多，但是我们看上的很少，现在市场资金紧张，融资的利率很快又要提高了。”陈宇称，由于基金成本大多超过20%，一般大房企不能接受，基金投资的项目主要是二流房企，这就需要提高对项目风险把控的能力。

“现在三四线很多融资的项目已经很难募集到资金，即使是政府回购的保障房BT项目也靠不住。”上述私募基金公司人士直言，很多区级、县级财政实力较弱，第一还款来源又只是项目建筑公司的收入，即便项目纳入政府财政预算，但通常没有签订回购协议，可能建完后投资方五年十年都拿不回资金。

当前，信托和基金正普遍面临进退两难的困境，原来已经投资的项目到期若还没建完该怎么办，若继续注资支持项目建设，最后房子卖不出去，投资机构会被拖死，若不注资，项目又将面临烂尾。