原标题：深圳地产私募基金停业始末 机构全面封杀三四线楼市

据《华夏时报》，风起于青萍之末。楼市转向的信号或许已经从资本市场的异动中露出了蛛丝马迹。

3月24日，深圳市福田区皇岗商务中心17楼，当记者来到汇联金融服务控股有限公司（香港联交所股票代号8030）的总部办公室时，这里已经空空荡荡。公司员工透露，目前除了一些行政部门，各业务部门几乎全部解散。

“一笔失误，白干三年。”从汇联离职的一位投资经理告诉《华夏时报》记者，该公司刚因秦皇岛项目损失9000万元，目前公司业务被迫暂停，业务人员几乎全部解散。

据多家房地产金融服务机构人士向记者透露，目前机构投资资金已普遍封杀三四线城市房地产项目，而此前已进入的项目，面临进退两难格局，今年下半年到期偿还不了的情况可能会陆续出现，三四线城市烂尾项目也将增多。

秦皇岛生死局

“公司业务已经暂停，除了有些产品没到期需要留人打理外，做业务的好几十个人都清退了。”一位已经离职的汇联员工告诉记者，由于汇联投资的河北秦皇岛项目到期，开发商偿还不了，汇联需要给投资人先兑付本金和利息共9000万元，事后才能处置抵押物。

“现在对三四线城市完全不感兴趣，进去基本上死路一条。”该离职员工透露，由于该项投资损失巨大，汇联的股东之间对公司业务发展方向产生了严重分歧。在今年1月28日前，汇联发行了投向云南昆明海运房地产公司的2000万元债权后，业务全面停顿。

记者调查发现，汇联在2013年5月份发行的安鑫系列17、18号产品，投向正是位于秦皇岛的开发商中皓德大集团，其中，17号产品融资3600万元，抵押物为德大名下金舍德圆项目的4号楼在建工程以及4个车库，18号产品融资3500万元，抵押物是金舍德圆5号楼、6号楼在建工程。

然而，这笔7100万的融资，对德大而言只是杯水车薪，于事无补。据资金募集说明书介绍，德大在秦皇岛的在建项目有5个，拟建项目还有5个，均涉及拆迁改造。

资金缺口巨大，过度投资让德大资金链陷入断裂。秦皇岛当地房产中介小蒋介绍，5个在建项目中，除金舍德圆外，其余4个项目从2012年开始就处于停工烂尾状态。

德大集团内部人士对外表示，德大在秦皇岛域内的开发项目，主要存在拆迁户补偿安置、房屋延期交付、拖欠工程款和农民工工资等问题，解决的关键在于破解德大公司的资金链断裂，尽快盘活资产，回笼资金。

而德大抵押给汇联的是金舍德圆4、5、6号楼，总建筑面积约为4.38万平方米，评估价值2.25亿，抵押率为32%左右，若房产可以成功拍卖，汇联损失并不大。

但实际上，2010年开盘的金舍德圆在通过汇联募集资金时，抵押物早已对外出售，售楼款已被德大耗尽。

小蒋告诉记者，目前该盘已经交房，虽然房产证未办下来，但业主们已开始进驻装修。而德大在建项目的大部分房子已对外售出，资金回笼有限，因此，汇联只能等着德大集团破产重组清算后，看还能拿回多少。

此前秦皇岛曝出有项目6折甩卖房产，当地供过于求的房地产让项目陷入困境。据了解，目前秦皇岛市政府已经主导接手德大集团的烂尾项目，其中河北省第一大房企隆基泰和公司已同意收购金舍汤河东岸项目，目前还剩3个项目没人接盘。

资金封杀三四线

汇联秦皇岛项目投资失败，三四线遍地是“鬼城”、“空城”，降价的城市此起彼伏，楼市负面消息满天飞，让房地产信托、基金圈内风声鹤唳，在3月24日召开的深圳房地产私募基金论坛上，各类金融机构普遍看空三四线城市。

“三四线城市谁都不敢碰了，经济不行，需求有限，楼盘销售是个问题。”融鑫财富管理有限公司理财经理黄海容告诉记者，目前他们只做一二线城市，以及像碧桂园这类可以接受基金高利率融资的上市房企。

德信资本投资经理高山透露，目前广东省除广深、东莞、珠海、佛山、中山几个珠三角核心城市外，其它三四线城市全面封杀，整个湖南、贵州的任何城市都不会投资。

在银行全面收紧信贷时，风险已渐行渐近。“今年5、6月和年底有几只产品到期，不知道能不能挺过去。”某大型私募基金公司人士告诉记者，此前信托、基金投资的项目很多分布在三四线城市，现在银行收紧了信贷，若市场不好，房子卖不出去会很麻烦。

汇联投资的项目大多就位于二线边缘城市如昆明、宁波，以及张家界、衡阳、河源、秦皇岛等三四线城市，面临的风险也较大，最终发生违约。汇联曾公告，投资于宁波强人置业的5000万元和河源市鸿大投资集团的4000万元，到期均无法偿还，最后只好延期。

力汇基金执行总裁陈宇也对记者表示，他们不会投资三四线城市，风险较大，主要是四个一线和二线省会城市，还有经济实力较强的2.5线城市，连中山、佛山这类房地产市场不稳定的核心城市都不会投。

华信基金房地产基金管理人鲁威表示，在风控上、区域的选择上，最近密集地进行了两次调整，重新画了圈，进一步调整了可进入的城市，全国缩减到大概40个城市可以进行选择。

“目前找我们融资的项目很多，但是我们看上的很少，现在市场资金紧张，融资的利率很快又要提高了。”陈宇称，由于基金成本大多超过20%，一般大房企不能接受，基金投资的项目主要是二流房企，这就需要提高对项目风险把控的能力。

“现在三四线很多融资的项目已经很难募集到资金，即使是政府回购的保障房BT项目也靠不住。”上述私募基金公司人士直言，很多区级、县级财政实力较弱，第一还款来源又只是项目建筑公司的收入，即便项目纳入政府财政预算，但通常没有签订回购协议，可能建完后投资方五年十年都拿不回资金。

当前，信托和基金正普遍面临进退两难的困境，原来已经投资的项目到期若还没建完该怎么办，若继续注资支持项目建设，最后房子卖不出去，投资机构会被拖死，若不注资，项目又将面临烂尾。