向二三线城市街区商业转型受质疑

在上市之前，易小迪已经把战略转型的故事讲给了多家媒体：这家长期从事住宅项目开发的房地产企业将转向商业地产，以街区商业综合体为主打的商业模式。

范小冲认为，机构投资者十分看好集团的转型，是对其战略思路的认可。他说，一些房地产企业对二三线城市的开拓存在一些误区。“二三线城市不是一线城市，如果在一线城市拿到新区、卫星城的土地机会会很大。但是如果按照这个思路在二三线城市拿地则会出现较大的偏差。所以一些开发商去二三线城市的周边新区拿地，结果商业地产卖不出去，租不出去就说二三线城市商业地产有泡沫，这是不准确的。”

他说，阳光100在很早之前就在一些二三线城市的核心区域拿到了一些储备土地。“我们现在有1170万平方米的土地储备，土地的平均价格是629元/平方米。其中61.8%在二线城市，38.2%在三线城市。现在我们一些项目所处的地段已成为城市的核心区域。”

范小冲告诉记者：“我们未来还是专注在二三线城市拿地。在这轮新型城镇化发展中，凡是有机会的城市我们都有兴趣。”

黄立冲认为，在二三线城市尚未开发的区域做街区商业综合体会很难，因为中国的商业地产大部分还是投资需求，在这样的地方做商业地产买卖与租赁都会受到较大障碍。

他认为，由于通胀和中等收入人群收入没有明显提升，越来越多的购买力会倾向于网络购买。这会对商业综合体带来一些明显的负面刺激，“大型的实体百货会出现亏损”。

此前，范小冲也对中国房地产报记者阐明街区商业综合体会着重凸显“体验式”消费模式，以抵消网购冲击。而黄立冲认为，体验式商业模式只能被动地抵抗网购所带来的冲击，却无法增加额外的消费需求。此外，黄立冲认为，体验式商业地产的空间利用率是“最差的”，因为“要大空间才适合体验”。而商业地产的基本原则之一就是最高效的利用空间，以实现单位平方米内的高回报率。“在街区商业物业中，有自持也有出售。如果出售部分要限制业态和品牌的等级，限制越多，越不好出租。”

范小冲解释说，街区商业综合体是学习国外的小镇商业模式。“商铺会倒闭，shoppingmall会倒闭，但小镇就很难倒闭。”他说，街区商业综合体是通过市场竞争，让商业街区形成自己的生态系统，以实现自身繁荣。