据《中国房地产报》，被称为“马年赴港IPO第一股”的阳光100（02608.HK）表现令人失望，显示投资者对内地房地产市场信心不足。

3月13日，阳光100以4元每股的发行价首度登陆港交所。开盘即跌破发行价。3月14日中午收盘价跌至3.17港元，跌幅20.75%，当日收盘价3.73港元。表现之差堪称近期港股新股之冠。

“我们的IPO得到了大型投资机构的认可。”范小冲对中国房地产报记者置评说，“大型机构投资者都对我们十分看好，也对我们的未来转型抱有期望。”不过，一些观察家对阳光100的转型仍显担忧。

上市节点没踩好

此次阳光100全球发行5亿股，上市发行所得净款项约为18.72亿港元。当日开盘，阳光100报出低于招股价格的3.7港元，最终以3.74港元收盘。

协纵国际集团创始合伙人黄立冲在接受中国房地产报记者采访时说：“总体来讲，房地产企业上市的最好时机已经过了。目前市场估值较低，人民币贬值，而且国际政治与经济形势复杂等等一系列因素都会导致投资者消耗信心。”而阳光100集团副总裁范小冲亦认为上市节点没有踩好。他说：“我们敲定定价那天正好是黑色星期一，遇上了银行停贷，人民币贬值。”范小冲从香港向中国房地产报记者回应说，阳光100的转型模式已经打动了大型机构投资者，出现了超额认购。

一位长期观察阳光100的匿名境外投资机构董事对中国房地产报记者说：“据我得知，中投、社保、富兰克林等大型投资者都已进场认购。”目前并不明确这几家大型基金的持股比例。此前有消息称，阳光100在2月27日招股首日便获得八家机构投资者约1.207亿美元的认购，数额完成一半；一个周末过后，其国际配售已经获得超额认购，认购机构包括来自亚洲及欧美的多只知名基金。

阳光100喊冤：我们负债没那么高

曾经有香港投资界人士对中国房地产报记者私下透露，阳光100的招股书“并不好看”，负债较高。范小冲对中国房地产报记者解释说：“确实，拿过我们的招股说明书一看，大家都会觉得负债较高。但经过解释，投资者就明白了。”

他说，简单用所有者权益和债务相比，会凸显债务较高。但是，我们的资产规模较大，估值超过300亿元。我们招股书上标注的是100亿元的负债，但是实际上里面有华平基金的债转股等等因素。“很多并非实际的负债。很多债务是银行贷款，成本较低，这对我们300亿元的资产来说并不高。机构投资者都明白。所以才出现机构投资者超额认购。”

范小冲还透露说，目前阳光100的股东美国华平基金已经完成债转股，尚未经核实的数据显示，华平基金大约占有5亿元左右的等价股权。“华平基金很早就投资了我们。我们已经将本金和分红都给了华平基金。现在有一部分收益，他们不要现金分红，而是经过股价换算折合成股权，大约5亿元左右。在上市过程中，华平基金出力颇多，整个路演都全程陪同。”范小冲告诉记者，华平基金计划长期持有股份，应该不会高位退出。“华平基金是比较看好我们的战略转型的。”

向二三线城市街区商业转型受质疑

在上市之前，易小迪已经把战略转型的故事讲给了多家媒体：这家长期从事住宅项目开发的房地产企业将转向商业地产，以街区商业综合体为主打的商业模式。

范小冲认为，机构投资者十分看好集团的转型，是对其战略思路的认可。他说，一些房地产企业对二三线城市的开拓存在一些误区。“二三线城市不是一线城市，如果在一线城市拿到新区、卫星城的土地机会会很大。但是如果按照这个思路在二三线城市拿地则会出现较大的偏差。所以一些开发商去二三线城市的周边新区拿地，结果商业地产卖不出去，租不出去就说二三线城市商业地产有泡沫，这是不准确的。”

他说，阳光100在很早之前就在一些二三线城市的核心区域拿到了一些储备土地。“我们现在有1170万平方米的土地储备，土地的平均价格是629元/平方米。其中61.8%在二线城市，38.2%在三线城市。现在我们一些项目所处的地段已成为城市的核心区域。”

范小冲告诉记者：“我们未来还是专注在二三线城市拿地。在这轮新型城镇化发展中，凡是有机会的城市我们都有兴趣。”

黄立冲认为，在二三线城市尚未开发的区域做街区商业综合体会很难，因为中国的商业地产大部分还是投资需求，在这样的地方做商业地产买卖与租赁都会受到较大障碍。

他认为，由于通胀和中等收入人群收入没有明显提升，越来越多的购买力会倾向于网络购买。这会对商业综合体带来一些明显的负面刺激，“大型的实体百货会出现亏损”。

此前，范小冲也对中国房地产报记者阐明街区商业综合体会着重凸显“体验式”消费模式，以抵消网购冲击。而黄立冲认为，体验式商业模式只能被动地抵抗网购所带来的冲击，却无法增加额外的消费需求。此外，黄立冲认为，体验式商业地产的空间利用率是“最差的”，因为“要大空间才适合体验”。而商业地产的基本原则之一就是最高效的利用空间，以实现单位平方米内的高回报率。“在街区商业物业中，有自持也有出售。如果出售部分要限制业态和品牌的等级，限制越多，越不好出租。”

范小冲解释说，街区商业综合体是学习国外的小镇商业模式。“商铺会倒闭，shoppingmall会倒闭，但小镇就很难倒闭。”他说，街区商业综合体是通过市场竞争，让商业街区形成自己的生态系统，以实现自身繁荣。