对话
中原地产创始人施永青：
内地地产市场尚未经历一次完整周期
针对龙头地产商降价卖楼、香港楼市拐点渐现等困惑，《每日经济新闻》（以下简称NBD）专访了中原地产创始人兼董事施永青。
NBD：去年下半年起，龙头地产商降价卖楼的新闻，新鸿基的尔峦更是以最高降幅45%震惊了业界。目前香港一手房市场的降价真相是什么？
施永青：一些大型地产商降价卖楼是不可否认的事情，背后主要有两方面因素。一方面，这些大地产商都是上市公司，背负业绩压力，因此它们有降价促销拉动销售的动力。
另一方面，为了吸引买家注意力，这些项目宣传的降价幅度往往有夸大成分，比如某项目宣称最高降幅达四成，但它的参考价是前一期推出的高端大户型产品，而现在推的大多是中小户型产品，产品并无可比性。
NBD：以新鸿基为首的大型地产商率先降价卖楼，是否意味着他们不看好后市？
施永青：应该说香港地产商从去年下半年开始对于后市态度转为谨慎，最重要的原因是“双辣招”发挥了作用，内地买家与投资客撤出了市场，购买力急剧下滑，地产商推新货的时候发现市场承接力不足，为了尽快回笼资金，只能降价吸引买家。
NBD：新盘频频降价促销，对于二手市场产生怎样的影响？
施永青：压力肯定是有。实际上，一手房市场并不能代表香港楼市走势，在“辣招”出台前，二手房成交量占香港商品住宅成交高达八成，如今受新盘降价潮影响，成交占比降至六成左右。
目前二手房市场成交急剧萎缩，市场也出现了一些二手房业主降价卖楼的案例，但我们注意到，业主的抛售意愿并不强，这主要由于目前按揭利息为2.2%，低于约3%的租金回报率，大多数业主房贷压力并不大。当然，部分以公司名义入市或者内地炒家由于自身资金原因，出现零零星星的减价套现个案。
我预计，今年内一手市场售价降幅或将达到15%~20%，二手房价年内降幅应该在5~10%。
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