3、土地市场现流拍 地产商慎看后市

与内地一线城市地王频现相比，香港自年初起两度出现地块“流拍”，港资地产商谨慎情绪表露无遗。

3月13日，香港地政总署公布两幅住宅用地的招标结果，其中一幅位于新界大埔白石角科进路的大埔市地段第213号的住宅用地“流拍”引发广泛关注。据悉，上述土地最大可建筑面积71.58万平方尺 （约合6.65万平方米），此前市场估值介乎35亿~50亿港元，楼面地价为5000~7000港元/平方英尺 （约合人民币42050~58870元/平方米）。地块吸引了7家地产商投标，但香港政府决定不接纳这7份标书，原因是竞标金额未达到政府所定底价。

这并非孤例。今年1月，港铁宣布天水围轻铁天荣站上盖项目流标，成香港历史上首个两度流标的铁路住宅项目。资料显示，天荣站上盖项目总建筑面积约为98.23万平方英尺（约合9.13万平方米），预计在2020年落成，项目在去年首次招标补价金额约为26.863亿港元，最后没有一家地产商参与竞标，迫使港铁更改招标条款。结果显示，虽然收到3份标书，但由于投标方案未能符合财务要求，因此决定不接纳有关标书，项目再度以流标收场。

在刘嘉辉看来，两次流标尽管有定价的原因，但也显示出香港地产商对后市预期渐趋谨慎。受未来土地供应量或将大增，以及低利率环境可能终结的预期影响，过去数年推动香港房价大涨的核心因素正面临逆转。

与内地楼市相似，过去十多年来香港新增土地供应不足始终备受质疑。1999年~2012年间，香港特区政府实行勾地制度（即单位或个人对具体宗地有使用意向的，可提出申请，并承诺愿支付的价格，此制度意在防止土地流拍和贱卖——编者注），开发商表现不积极，导致土地供应连年下跌。统计数据显示，在勾地制度推行的14年间，香港政府仅售地58幅，2003年“非典”期间及2008年金融风暴后，更曾两次停止卖地。

对于香港政府过去的卖地政策，恒隆地产董事长陈启宗在参加2013年一论坛时直言：“十几年来香港政府没有怎么卖地，如果说前6年在亚洲金融风暴的影响下为恢复市场信心是可以理解的，但是后来几年就不可原谅了，政府不卖地等于市场没有新的房屋供应，你想房地产价格会怎么样走？”

在此背景下，新一届香港特区政府决心增加土地供应，抑制房价过度上涨。2013年初，香港发展局局长陈茂波宣布取消勾地制度，土地出售由特区政府根据市场需要主动出售。根据计划，香港政府将在2013~2014年度推出46幅住宅用地，连同地铁上盖和其他重建项目，共计可兴建25800个私人住宅单位。根据房屋策略督导委员会制定的长远房屋规划显示，未来10年香港将新建成47万套单位，占全港238万个家庭整体比例近20%。

此外，美联储开始缩减QE规模，也将对香港楼市造成重压。据香港金融管理局及中原地产研究部数据显示，2008年美国推出QE之后，大量国际资金流入香港，导致香港银行体系资金一度扩增至约3200亿港元，按揭利率由当时的3.5%下调至2%左右。

“如今香港银行体系的资金量已经降到1600亿港元，如果国际资金持续流走，香港的按揭利率有可能回升至3%以上的水平，对香港楼市带来更大压力。”梁海明认为，假如利率上涨，准买家因担心房贷负担加重，将降低入市意愿，买方市场萎缩；利率上涨还会导致开发商融资成本上升，因此开发商未雨绸缪，加快卖楼以回笼资金。

悲观预期也提前由资本市场反映出来，香港主要地产股均遭投资者抛售。从去年年初至今年3月18日，新鸿基地产、新世界发展、恒基地产股价跌幅分别约28.4%、35%、26%。