谈新模式：提高ROE是核心

万科放下长久以来的规模争夺，也把高利润率放在一旁，根据年报数据显示，万科的结算利润率已经连续3年下滑，2013年同比下降1.07个百分点至12.01%。郁亮认为，商品房的薄利多销成为这个行业变化和进步方式之一，他表示，房地产利润率下降，符合调控时代对房地产行业的总体要求，从政府到老百姓都乐于见到房企利润率下降，但万科的净资产收益率自1993年以来不断提高，2013年为19.66%，符合股东的要求。

放弃规模之争的又一表现，是万科的“小股操盘”方式。所谓小股操盘，即万科在合作项目中不控股，但项目仍然由万科团队操盘，使用万科品牌和产品体系，共享万科的信用资源和采购资源。这意味着，在同等的资产规模下，万科可以支持更大的经营规模，同时获得更大的市场份额。

目前，万科不少项目采取的都是合作的方式，但大多数以大股操盘模式存在。郁亮认为，“小股操盘”瓦解了老大意识，不利于销售额，却有助于上市公司ROE的提升。“我们会学会使用杠杆做这件事情，用尽可能少的股东投入来给股东创造更多回报。”

据《每日经济新闻》记者了解，在这种模式下，利益将根据项目经营情况灵活分配。一般而言，操盘一方在项目经营效益好的情况下能获得更高的收益分配比例。

看上去很美，但小股操盘的风险却不能忽略。对于小股操盘，郁亮在业绩会上多次强调这种模式的重点在 “操盘”，“万科靠一双手赚钱，而不是别的。小股操盘是干更多活，赚更多钱。”

然而，“小股”之后，如何“操盘”亦成为这种方式的难点。融创中国董事长孙宏斌曾表示，“合作是最麻烦的事，因为你想做主，我也想做主”。业内人士认为，万科在项目中失去控股权，如何保证对项目操作的控制权，仍需要合作双方设置合理的合作机制，这也成为小股操盘后保证万科品牌质量的不确定因素之一。

谈互联网思维：或引入合伙人制度

对于这段时间万科与互联网公司擦出的火花，万科董秘谭华杰笑言，互联网公司都很火，万科借他们的光火了一把。

据谭华杰向 《每日经济新闻》记者透露，公司与腾讯在业务层面的合作已经展开，万科的微信公共账号已经开始研究。“账号功能包括物业费、水电费缴纳、物业维修、社区团购、社区活动等，微信公共账号做好了可以取代社区App。”谭华杰认为，目前房企社区App繁多，但真正做起来的很少，“一个手机有这么多App，很难吸引用户使用社区App，相比而言，微信公共账号更加方便。”

不过，对于具体推出时间，谭华杰表示目前难以确定，“腾讯太忙了，我们还需要时间一起坐下来再研究。”

目前，万科对于互联网给出了明确的态度：互联网将改变世界，但短期内互联网还无法威胁到房企的业务层面，万科将向互联网学习极致思维、专业化、扁平化管理，用好互联网这个工具。

为什么不怕互联网企业来抢饭碗？郁亮直言，“我们的饭碗不太好抢。”他表示，从拿到地到盖完房子，要盖200多个章，也就是说要和200多个部门打交道，互联网能够改变的是自己能够控制的东西。不过，房企必须学习互联网思维，否则将会被时代淘汰。

而万科的互联网思维也开始萌芽，首先是合伙人制度的引入。郁亮称，例如曾看到公司一个管理者监督三个清洁工打扫卫生，但在互联网时代下，信息完全透明后，三个下属可以背靠背互相信任，可以不需要这个上司，管制费用可以省下来。大的方面，万科目前的职业经理人制度或改变为合伙人制度，以更好地激励职工，为股东创造价值。

不过，对于房子会不会降价甚至免费，郁亮称这是他对互联网有所怀疑的原因之一，“我不相信免费模式，满足客户需要的是商业逻辑，赚到钱同样是商业逻辑。你可以免费一时，但怎么长久，是要告诉大家这个盈利渠道在哪里。”