陷增速瓶颈

在致股东中，万科称，“展望未来却并不容易。行业前景众说纷纭，其中不乏悲观的结论。”这样的悲观论调，不仅来自万科对行业的担忧，也出自对自身发展的忧虑。

2013年，以1709.4亿元的销售额再度卫冕行业老大，而按照既定的增长速度，今年万科突破2000亿元已在预料之中，今后还将更上层楼，向3000亿甚至更高的目标前进。“若全国一手房销售金额达到10万亿，就摸到了天花板。”易居中国联席总裁丁祖昱预测，在这个情况下，还要继续扩大企业的规模难度就要比之前市场高速增长时要难的多。

而去年全国商品住宅销售额已达到了6.77万亿，显然，“触顶”会在未来几年中不可阻挡的发生。丁祖昱称，当市场达到顶峰之后，一旦再碰到波动，这种以扩大规模为循环的运作模式就会在企业产生巨大的影响。

其实，万科已觉察到了行业的“寒意”。去年，一线城市房价可谓“节节攀升”，包括万科在内的行业巨头们，除了销售额大增外，其他指标并不尽如人意。万科披露，去年，其结算的均价为10787元/平方米，较2012年下降4.5%；房地产业务结算毛利率为22.31%，较2012年下降3.53个百分点；结算净利率12.01%，较2012年下降1.07个百分点。

万科称，除行业整体趋势外，利润率下降的主要原因，一方面仍在于结算中装修房比例的上升，但装修房比例上升在降低利润率的同时会提升回报率，是效率提升的表现；另一方面在于2011年下半年市场调整期内售出的房屋进入结算期。

不仅如此，万科的业绩增速在去年亦明显放缓。2013年，万科实现营业利润242.6亿元，同比上升15.46%；归属上市公司股东的净利润则为151亿元，同比增长20.46%。而2012年，上述两项指标的同比增速分别为33.3%和30.4%；2011年则分别为33%与32.15%。业内分析人士指出，“野蛮”的规模增长与净利润的增长出现了较大的差距，这也是影响盈利能力的重要原因。

在兰德咨询总裁宋延庆看来，目前，大部分房企的管理费用尚未降下来，由于销售费用上升、借贷增多，使得净利润增长明显放缓。“此与整个行业下行有关，前几年，房价每年都有10%以上的增长，而现在房价增长速度明显放缓，这其中就吞掉了企业的不少利润，未来，这种趋势会越来越明显。”