【地产中国网·独家报道】接二连三释放重磅消息，万科似乎卯足了劲抢“两会”的风头。

3月3日，政协会议开幕之际，万科就迫不及待的释放“B转H”获批的消息；紧随其后，万科总裁携“食堂”理念，于3月4日在意大利大使馆发布了2015年米兰世博会万科馆筹建事宜；而“人大会议”开幕仅1日之后，万科又出炉了其2013年年报。

这份“靓丽”的年报也抢了“千亿俱乐部”成员的风头，成为今年千亿上市房企军团首份成绩单。当全国政协委员、恒大集团（千亿俱乐部成员之一）董事局主席许家印呼吁“要降房价，首先请政府不要‘雁过拔毛’”，并抱怨“房价的24%是税费，超过30%是土地出让，这些钱都被政府赚走了”之时，万科则用年报中数字证明了这一点。

“领头羊”万科去年的经营业绩，不但暴露了行业问题，也暗藏着自身的发展“瓶颈”和“焦虑”。万科总裁郁亮表示，2014年是万科第四个十年段的开始，公司将以“均好中提效”为指导思想，围绕城市配套服务商的定位，持续强化传统业务的竞争力，培育和提升新业务能力，为下一个十年发展打下健康的基础。

不得不承认，万科的眼光很超前，已经开始考虑未来十年的事情了，但在眼下，万科如何突破业绩增速瓶颈，重拾增长？向互联网及科技公司“取经”，能否持续领跑？

陷增速瓶颈

在致股东中，万科称，“展望未来却并不容易。行业前景众说纷纭，其中不乏悲观的结论。”这样的悲观论调，不仅来自万科对行业的担忧，也出自对自身发展的忧虑。

2013年，以1709.4亿元的销售额再度卫冕行业老大，而按照既定的增长速度，今年万科突破2000亿元已在预料之中，今后还将更上层楼，向3000亿甚至更高的目标前进。“若全国一手房销售金额达到10万亿，就摸到了天花板。”易居中国联席总裁丁祖昱预测，在这个情况下，还要继续扩大企业的规模难度就要比之前市场高速增长时要难的多。

而去年全国商品住宅销售额已达到了6.77万亿，显然，“触顶”会在未来几年中不可阻挡的发生。丁祖昱称，当市场达到顶峰之后，一旦再碰到波动，这种以扩大规模为循环的运作模式就会在企业产生巨大的影响。

其实，万科已觉察到了行业的“寒意”。去年，一线城市房价可谓“节节攀升”，包括万科在内的行业巨头们，除了销售额大增外，其他指标并不尽如人意。万科披露，去年，其结算的均价为10787元/平方米，较2012年下降4.5%；房地产业务结算毛利率为22.31%，较2012年下降3.53个百分点；结算净利率12.01%，较2012年下降1.07个百分点。

万科称，除行业整体趋势外，利润率下降的主要原因，一方面仍在于结算中装修房比例的上升，但装修房比例上升在降低利润率的同时会提升回报率，是效率提升的表现；另一方面在于2011年下半年市场调整期内售出的房屋进入结算期。

不仅如此，万科的业绩增速在去年亦明显放缓。2013年，万科实现营业利润242.6亿元，同比上升15.46%；归属上市公司股东的净利润则为151亿元，同比增长20.46%。而2012年，上述两项指标的同比增速分别为33.3%和30.4%；2011年则分别为33%与32.15%。业内分析人士指出，“野蛮”的规模增长与净利润的增长出现了较大的差距，这也是影响盈利能力的重要原因。

在兰德咨询总裁宋延庆看来，目前，大部分房企的管理费用尚未降下来，由于销售费用上升、借贷增多，使得净利润增长明显放缓。“此与整个行业下行有关，前几年，房价每年都有10%以上的增长，而现在房价增长速度明显放缓，这其中就吞掉了企业的不少利润，未来，这种趋势会越来越明显。”

何以领跑

多年来，领跑行业的万科，被身后的“新秀”追得“气喘吁吁”，这也给万科带来了不少压力，郁亮便曾打趣“这个排名搞得大家很累，我们也很有压力。”

挑战万科者大有人在。2014年新年伊始，绿地集团董事长张玉良便专程飞往京城宣称，超越万科，窥伺王座，“今年地产业务的销售目标是2400亿元，要做到坐二望一。”

若按其他指标排名，其实万科早已输给了同行。一向被万科视为真正“劲敌”的中海地产，所具备的良好的盈利能力和超强的稳健性，在业界仍是首屈一指。在这一点上，万科只能“望其项背”。再者，正在整合兄弟公司中建地产的中海，一旦整合完成，其巨无霸规模将足以与万科抗衡。

那么，未来何以领跑？万科将重点放在了“互联网思维”上。过去一年其花费了相当的精力，去学习什么是移动互联网。据了解，2013年以来，郁亮带队的中高层管理团队拜访了阿里巴巴、腾讯、海尔、小米等公司。万科表示：“对于新的事物，我们只有敞开心胸去拥抱，然后才能理解；只有真正理解，我们才知道什么是合适的距离。”

“中国房地产从业人员是一群非常不容易变革人群，对新科技，新知识经济时代非常淡漠。”万科集团执行副总裁毛大庆坦言：“万科下一步的商业模式将与苏宁、阿里巴巴、菜鸟网络等的商业模式如出一辙，将产业链的上下游全线打通，利用万科充沛的金融资源为其提供服务，在搞定银行金融通道后，下一步一定会和互联网公司合作，将金融服务变得更加便利化、互联网化，符合现代消费趋势。”

但在丁祖昱看来，这步棋可能给万科带来的收入并不丰厚，若按2013年万科社区拥有50万户家庭计算，每户每年通过万科平台消费1万元，年收入也不过50亿，这与近2000亿元的销售规模相比，并不可观。

而万科在年报中则称，当新时代的大幕揭开时，传统企业应该做的，不是远离自己熟悉的领域，而是理解新的规则，寻找新的伙伴，运用新的工具，将原有的业务做得更好。

更值得注意的是，万科也将探索房企“美国模式”，即“小股操盘”的轻资产运营模式。万科称，“小股操盘”是万科合作开发模式的进一步深化，即万科在合作项目中不控股，但项目仍然由万科团队操盘，使用万科品牌和产品体系，共享万科的信用资源和采购资源。通过输出管理和品牌，这种轻资产模式有利于提升万科的净资产收益率，也意味着在同等的资产规模下可以支持更大的经营规模，获得更大的市场份额。

其实，从去年拿地情况也能折射出万科对“市场份额”的偏爱。年报显示，2013年新增加项目104个，按万科权益计算的占地面积约757万平方米（对应权益规划建筑面积约2148万平方米），其中约66%的项目为合作、联合方式获取。

与此同时，万科亦在积极探索国际化及商业地产。郁亮表示，参与海外业务最大的意义在于拓宽视野，使公司近距离了解到国外优秀同行的运营模式，为自身专业能力提升及业务模式创新提供了参照。万科董秘谭华杰则透露，万科拟推广的“小股操盘”轻资产运营模式，正是受到了美国合作伙伴铁狮门的启发。

多元引擎齐发，或许能够给万科这个巨无霸供给足够的动力持续领跑。