原标题：上海证大高杠杆拿地或致评级下调

据《中国房地产报》报道，继抛售外滩8-1地王项目后，上海证大房地产有限公司（下称“上海证大”）再次染指地王项目。

2月17日，上海证大发布公告称，拟以最高代价11.94亿元，收购南京立方置业有限公司（下称“立方置业”），该公司为央企中冶集团控制的南京临江老城改造建设投资有限公司的全资子公司，旗下有一幅土地，编号为“09-09地块”，系曾经的地王项目——中冶南京1号地块的一部分。

对于地产商而言，拿地本属平常，然而，对于近年来销量不佳而负债高企的证大而言，却可能会令其再陷资金困局。

据上海证大2013年半年报显示，截至2013年6月30日，公司银行结余及现金（包括已抵押银行存款8.62亿港元）约20.67亿港元，扣除已抵押存款后的可用现金仅12亿港元。而一年内需偿还的短期债务约15.96亿港元。资产负债比率由2012年12月31日的0.89倍升至2013年6月30日的0.96倍。

而从销量上来看，近几年均不容乐观。2013年仅朱家角大拇指广场成交了6050平方米的商业项目，金额1.845亿港元，其他则是证大持有项目的租金收益。而2012年住宅及商业项目的销售额仅1.69亿港元。

如何支付高额的土地成本及后期开发，对上海证大将是一个考验。

对此，穆迪强调，如上海证大未能解决这次土地收购的融资问题，或最终使债务大幅增加，其评级可能会面临压力。

又一次大手笔拿地

据公告，前述上海证大拟收购目标公司的地块位于南京，总占地面积13220.1平方米，拟用作商业兼办公室用途。投标之起标价为9.023亿元，最高代价拟为11.94亿元。该地块系中冶南京1号地的一部分，1号、2号和3号地块相连，2012年11月以曾经256.54亿元的总耗资超过广州亚运城，成为总价最高的全国地王。

“（11.94亿元）这个价格很划算。”上海证大董事长戴志康曾对媒体表示，不过，有意竞标者不止证大一家，目前还没有拿到。

“中冶置业受困于资金状况，所以地块转让价相对低廉。但这块地有太多历史纠葛，且和周边地块未来如何协调并没有明确，这中间的行政成本和不确定性因素都很高。”上海易居房地产研究院研究员严跃进在接受中国房地产报记者采访时分析称。

而在同策咨询研究部总监张宏伟看来，土地出让金不需要全部支付，一般只支付20%～30%就可以。对于上海证大而言，完全可以通过融资来解决，只要有持续现金流就没有问题，而上海证大每年都有稳定的租金收益。

但让人担忧的是，这并非上海证大首次大手笔拿地。“上海证大的高杠杆拿地模式，很像是在重复此前外滩8-1地块拿地时的鲁莽状。”严跃进称。

2010年2月1日，上海证大以92.2亿元拿下上海外滩8-1地王，当时账上仅5亿元，银行存款加净资总额不过30亿元。为缓解资金压力，证大于4月引入复星、绿城等成立合营公司，但之后绿城资金也出现问题。2011年12月底，SOHO中国以40亿元从急需现金的上海证大、绿城中国手中接过外滩8-1地块50%股权，该地块从而陷入复杂的权益官司中。

此番转让让困于资金压力的上海证大有了喘息的机会。上海证大得以顺利按时把分別在2012年4月及6月到期的信托贷款及美元债券偿还，并得以在2012年收购了若干地块。

但是，致力于做大拇指系列综合体的上海证大，其周转速度却显然与当下众多房企所追求的高周转策略相去甚远，这也造成了其现金流捉襟见肘的局面。而上海证大的投资版图还在扩张，对资金的需求更甚。

2012年7月，上海证大首度在南京竞得一幅商办综合用地，总价11.69亿元，意欲打造成南站证大大拇指广场项目，预计2014年1月施工。目前，项目地块外墙围挡已竖立起来，准备动工。整个项目从拿地到准备开工将近两年。而上海证大于2012年11月在新西兰竞得的一幅高级住宅用地，整个项目预期于5年內完成。

今年7月31日，上海证大将完成在南非的一笔土地买卖，约合6亿元——上海证大计划用10～15年在约翰内斯堡打造一个未来非洲的新金融贸易中心城。