倚赖资本运作

“上海证大与别的开发商不一样，其在资本运作方面比较看重，旗下有自己的资本运作公司。因此，在融资渠道上更有优势。”中国指数研究院上海公司研究总监陈延彬这样告诉中国房地产报记者。

“靠金融支持前期拿地和后期开发，以培育中长期租金收益。这是上海证大的一贯做法。”张宏伟在接受中国房地产报记者采访时表示。

为解决前述于2012年在南京所竞地块的开发资金，上海证大将项目公司的10%股权以1.2亿元出售给了歌斐资产管理公司，而歌斐资产则于2013年1月向证大提供委托贷款5.8亿元。

照此思路，若此次上海证大成功收购立方置业，很有可能还会采用类似方式以支付土地收购价和共同开发商业地产项目。

证大方面也曾对外表示，每个项目公司平均提供3亿～5亿元启动资金，其余资金主要透过银行贷款及销售资金发展或结构性融资以筹集，更不排除与其他伙伴合作。

这也使得上海证大的债务高筑。截至2013年6月30日，上海证大需要偿还的银行贷款及应付信托贷款约56.66亿港元，其中一年内需偿还的短期债务约15.96亿港元，一年后须偿还40.7亿港元。

为补充流动性，2013年7月，上海证大曾向协皇及景林发行了3.42亿港元股票。

需要注意的是，尽管证大旗下有金融业务，但开展得并不顺利。去年以来，证大投资频频出现投资危情，浮亏高达29%。

“当市场看好、股市一路走高情况下，证大的金融产品被捧红，大量资金能为证大地产业务提供支持。但当股市处于熊市时，投资者不愿意继续向此类融资工具投钱。随着兑付期的来临，资金压力开始变大。这时证大信托非但不能为房地产业务提供流动性支持，反而会滋生‘榨干’房地产业务的思路。”严跃进分析道。

陈延彬则指出，尽管证大不缺融资渠道，但关键是怎么解决资金平衡、过高负债率及持续盈利问题。从策略上讲，上海证大也想做一些刚需住宅以平衡现金流，但现在来看住宅部分仍然很小。

“房地产业的特殊性在于，资金需求大，即使项目竣工，也会在后续运营管理中继续吞噬一大笔资金。从短期看，项目获取的问题似乎不大。但站在更长远的角度看，此时企业资金的窟窿可能裂得更大了。慢节奏、培育好既有物业，可能比单纯对外扩张的战略更有价值。”严跃进建议道。