地产商建酒店多为规划要求/

除“八项规定”的作用外，中投顾问酒店餐饮行业研究员康建华在接受记者采访时表示，宏观经济增速下调，企业效益降低，公务成本被压缩也是五星级酒店业绩下滑的原因。

黄柏林用发达国家人均商业配比1.2平方米来计算深圳未来五星级酒店的缺口，“深圳常住人口1400万，应有1680万平方米的商业建筑面积总量。如果按照简单的静态测算，深圳还有不少于50座五星级酒店的市场投资空间。”

但黄柏林同时表示，酒店市场竞争加剧，酒店投资成本以及基建成本都在上升，酒店投资回报周期也在延长。“酒店的单位平方米造价是商业单位平方米造价的3~4倍。以前五星级酒店的投资回报周期大约为8年，长一些的10年，但2013年我们测算需要15年，投资收益率在降低。”

康建华也向记者介绍称，五星级酒店的投资回报率的确不如预期好。“一般而言，一、二线城市经济型酒店的平均利润率为10%~20%，而五星级酒店的盈利水平低于经济型酒店，一般在8%~15%。”

但这仍挡不住开发商投资五星级酒店的热情。李庆平称，目前合纵提供咨询的客户80%以上都是地产开发商。“前些年，国内是行业酒店居多，比如邮政酒店、民航酒店等，政府或企事业单位是投资主体。”

对此，黄柏林总结称，满足拿地限制条件、提升周边物业价值、房企转型需要、合理避税等是开发商热衷于五星级酒店投资的原因。

据了解，在开发商拟购入地块中，往往包括政府此前已规划的需建五星级酒店的地块，“很多招挂拍的土地明确表明，根据城市规划，该地块需要配套一家五星级酒店。”黄柏林介绍称。

以深圳为例，深圳未来新增土地面积主要来源于旧改项目，因旧改成本较高，且所处地理位置较好，很多有配备五星级酒店的规划。

康建华则认为，酒店有利于盘活社区氛围，为住宅用户提供更好的生活服务与体验。

“包括酒店在内的一线城市核心位置的商业，其地段具有不可复制性，只要占有了这一稀缺资源，就存在潜在的收益。”徐卫国表示。

综上来看，尽管五星级酒店投资对开发商来说有诸多优势，但多位业内人士仍提醒，即使是在深圳这样需求增长较快的一线城市，局部地区市场的供需也存在矛盾。

此外，如果一个城市或区域供应量短期内猛增，也会带来市场波动。李庆平介绍称，2007年和2008年两年，深圳五星级酒店增加了近20家，“2007年，深圳五星级酒店的入住率保持在70%~80%，但到2008年和2009年，入住率下降到40%多。后来经过消化和重新洗牌，到2010年，入住率开始回到60%以上。”

但他同时表示，从酒店投资本身来讲，回报率在降低，“很多五星级酒店赚得的钱都用来支付国际酒店管理公司的管理费。”