据社科院近日发布的2013~2014年旅游绿皮书显示，2013年上半年，全国三星级及三星以上星级饭店的平均出租率为53%，五星级酒店客房一半空置。

而据中国饭店业协会公布的五星级饭店名录显示，目前全国已有660家挂牌五星级饭店，各地待建及刚建完的按照五星级标准设计的酒店项目约为500家。

近日，记者调查发现，在整个行业经营数据下滑的背景下，业主的投资热情并未减退，其中以房地产开发商为主。在上述待建及刚建完的500家五星级酒店中，由房地产开发商投资开发的酒店超过八成。

那么，五星级酒店是否已供过于求？实际经营状况如何？开发商对开发五星级酒店的积极性来源于何处？记者以酒店服务业相对发达的深圳为例，对房地产开发商投资热情进行了调查，试图还原开发商进入这一市场的逻辑和前景。

酒店行情回归正常化

据深圳市文体旅游局2013年中期统计数据显示，截至2012年，深圳已挂国家旅游局五星级饭店牌照的酒店达20家。

华德顾问公司总裁黄柏林在接受记者采访时表示，除20家挂牌五星级酒店外，深圳还有10余家按照五星级酒店标准建造但尚未申请五星级牌照的酒店。

合纵酒店顾问公司总裁李庆平向记者介绍称，深圳五星级酒店的经营数据较全国平均数据较好，“截至2013年上半年，深圳五星级(酒店)平均房价为727元，平均入住率为60%。”

多位酒店业内人士对记者表示，酒店详细的经营数据一般不会对外公布，但可从同一个城市中上市的酒店公司数据里了解到酒店业大致的市场状况。

记者查阅深圳酒店业唯一的一家上市公司新都酒店(4.08, -0.02, -0.49%)(000033，SZ)财报发现，拥有一家四星级酒店的新都酒店股份有限公司，自2008年开始业绩一直处于下滑态势。

2009年，新都酒店实现主营业务收入6195.7万元，同比下降9.74%；净利润亏损2404万元。2012年，公司亏损2547万元。从主营业务构成来看，占总营业收入比重超过50%的客房收入，其毛利率从2012年开始下降。在近5年中，客房毛利率最高点出现在2010年，达45.71%。

与客房毛利率相比，记者发现，新都酒店的餐饮毛利率下降幅度较大。2010年，新都酒店餐饮业务毛利率为17.19%，2011年下降为12.71%，2012年再降至7.3%。

2013年上半年，新都酒店餐饮收入为356.65万元，而2009年该项业务收入为639.7万元。“新都酒店的餐饮基本都外包了，自己经营的比例不高。从一般知名的国际酒店来看，客房和餐饮收入基本相当，有部分客房收入占总营收的60%~70%。”李庆平介绍道。

卓越置业集团有限公司副总经理、深圳福田四季酒店业主代表徐卫国表示，“‘八项规定’对高星级酒店的影响主要体现在餐饮，对客房影响较小。”

合纵酒店顾问公司提供的数据显示，根据客源构成不同，2013年深圳五星级酒店的餐饮收入下滑比例为30%~50%，“像政府客源较多的酒店，餐饮收入下滑基本有50%。”

黄柏林认为，从全球酒店行业和市场来看，支撑酒店行业发展的都是正常的商务旅行和交流，而不是依赖政府消费，“目前的状况说明国内酒店行业在向正常方向回归。”

地产商建酒店多为规划要求/

除“八项规定”的作用外，中投顾问酒店餐饮行业研究员康建华在接受记者采访时表示，宏观经济增速下调，企业效益降低，公务成本被压缩也是五星级酒店业绩下滑的原因。

黄柏林用发达国家人均商业配比1.2平方米来计算深圳未来五星级酒店的缺口，“深圳常住人口1400万，应有1680万平方米的商业建筑面积总量。如果按照简单的静态测算，深圳还有不少于50座五星级酒店的市场投资空间。”

但黄柏林同时表示，酒店市场竞争加剧，酒店投资成本以及基建成本都在上升，酒店投资回报周期也在延长。“酒店的单位平方米造价是商业单位平方米造价的3~4倍。以前五星级酒店的投资回报周期大约为8年，长一些的10年，但2013年我们测算需要15年，投资收益率在降低。”

康建华也向记者介绍称，五星级酒店的投资回报率的确不如预期好。“一般而言，一、二线城市经济型酒店的平均利润率为10%~20%，而五星级酒店的盈利水平低于经济型酒店，一般在8%~15%。”

但这仍挡不住开发商投资五星级酒店的热情。李庆平称，目前合纵提供咨询的客户80%以上都是地产开发商。“前些年，国内是行业酒店居多，比如邮政酒店、民航酒店等，政府或企事业单位是投资主体。”

对此，黄柏林总结称，满足拿地限制条件、提升周边物业价值、房企转型需要、合理避税等是开发商热衷于五星级酒店投资的原因。

据了解，在开发商拟购入地块中，往往包括政府此前已规划的需建五星级酒店的地块，“很多招挂拍的土地明确表明，根据城市规划，该地块需要配套一家五星级酒店。”黄柏林介绍称。

以深圳为例，深圳未来新增土地面积主要来源于旧改项目，因旧改成本较高，且所处地理位置较好，很多有配备五星级酒店的规划。

康建华则认为，酒店有利于盘活社区氛围，为住宅用户提供更好的生活服务与体验。

“包括酒店在内的一线城市核心位置的商业，其地段具有不可复制性，只要占有了这一稀缺资源，就存在潜在的收益。”徐卫国表示。

综上来看，尽管五星级酒店投资对开发商来说有诸多优势，但多位业内人士仍提醒，即使是在深圳这样需求增长较快的一线城市，局部地区市场的供需也存在矛盾。

此外，如果一个城市或区域供应量短期内猛增，也会带来市场波动。李庆平介绍称，2007年和2008年两年，深圳五星级酒店增加了近20家，“2007年，深圳五星级酒店的入住率保持在70%~80%，但到2008年和2009年，入住率下降到40%多。后来经过消化和重新洗牌，到2010年，入住率开始回到60%以上。”

但他同时表示，从酒店投资本身来讲，回报率在降低，“很多五星级酒店赚得的钱都用来支付国际酒店管理公司的管理费。”

房地产商开始自做管理者/

李庆平还表示，目前，国际酒店管理公司经营着中国各城市中绝大多数的高端五星级酒店。以深圳为例，据记者统计，30余家五星级酒店中，国际酒店管理公司委托管理的达70%以上。

“国外酒店管理公司的最大价值是品牌的商业价值及品牌的美誉度。地产商引进国际品牌管理公司不是为了酒店生产性经营，是为了资本经营，因为这些品牌能抬高地皮的溢价率。”黄柏林说。

李庆平认为，在国内高端酒店品牌还未成长起来前，国外酒店管理公司的进入，为国内的酒店业培养了人才，带来了先进的管理经验的同时，也对城市的酒店平均房价起到了拉升作用。

与此同时，这些国际酒店管理公司也从中国获取了丰厚的收益。按照国际管理公司惯常的经营模式，其在为业主方提供管理服务时，会提取营业额的2%~3%作为基本管理费。“他们挣的是最简单的钱。”徐卫国评价道。

但除上述基本管理费外，业主还需支付奖励管理费、环球销售和市场推广系统费以及培训费用等。“一家委托国际酒店管理公司管理的五星级酒店，至少营业额的6%需要支付给管理公司。如果酒店亏损，也不会对管理公司的管理费收入造成影响，因为管理费收取是以营业额为基准而不是利润。”一位从事酒店咨询服务的管理人员告诉记者。

而对于营业额动辄过亿元的五星级酒店来说，利润中的绝大部分、甚至超过利润的费用都交给了国际酒店管理公司。“这也是很多房地产业主开始自己管理酒店的直接原因之一。”上述人士介绍称。

“像深圳的华侨城，现在也开始做自己的品牌，东部华侨城的酒店都是自己在管理。另外，还自建了城市客栈品牌，也成立了华侨城国际酒店管理公司。恒大、碧桂园也都成立了自己的酒店管理公司。”李庆平介绍。

 国内最为知名的自建酒店管理公司的是万达集团。此前，万达主要通过大规模与国际酒店管理公司签订合约取得了一定的话语权，“比如万达跟希尔顿，一签就是15家，与喜达屋一签就是5家。但当它有了一定人才和经验的积累后，就开始建自己的品牌。”徐卫国表示。

目前，万达自主管理的品牌主要包括嘉华、文华和瑞华，之前主要在二、三线城市布局。但据记者了解，从2014年开始，万达自有酒店品牌开始转入北上广等一线城市。

“万达此前与国际管理公司在一线城市签订的合约时间都较长，如不是考虑到违约成本，万达或许也希望把所有一线城市的酒店都收回自己手中进行管理。”黄柏林分析称。

不过，接受记者采访的人士多认为，酒店管理公司品牌的建立需要较长的时间。“业主方是利润导向，而酒店管理集团作为专业提供服务的机构，服务导向永远在第一位。业主方要适应服务者的角色，恐怕还需要一段时间。”

据了解，国际酒店管理公司很多最初也是从管理自己的酒店开始，然后通过管别人的酒店，进而全球范围内扩张，最终卖掉酒店实体，只保留管理服务，变成轻资产的服务公司。