楼市格局风云变幻

2014年，省城城建品质继续快速升级，一线房企蜂拥进驻热情不减。由此带来的土地盛宴门槛抬高，新老片区热度此消彼长，商业项目招商运营的考验等状况更加惊心动魄、起伏多变。说到底，利好因素决定土地热度，标杆项目造就热点片区，招商运营考验房企综合实力。

A　产品定位

豪宅户型变小中端产品丰富

“投资投机性购房将受到严厉打击。”2013年，国内多位业界知名人士不止一次在公开场合介绍未来楼市政策调控的基调。面对近乎狂热的改善型置业需求，省城知名的高端楼盘在2014年将推出“袖珍”版豪宅户型。

2013年12月21日，星河湾集团在京举行“第一居所计划”全国媒体发布会，该集团除了对原有250-350平方米经典户型继续研究与优化外，将增加120-150平方米的户型。目前，这一计划已在太原项目上悄然进行，2014年太原星河湾将有大批250平方米以下的精装户型面市。

连续两年之久的限购、限贷政策，加上太原星河湾对山西楼市顶层客户大范围的圈售成功，省城遍地开花的豪宅在2013年的业绩并不鲜亮。部分已拿到预售证的高端项目在2013年不开盘、不入市、不推盘的异常状态，即是项目难销、排号不佳的有力佐证。

业内人士介绍，包括太原星河湾在内的一大批高端项目，都因楼市内塔尖客户的缺失，销售乏力，新塔尖层的客户需要一个漫长的积累和培养期。同时，急需改善型置业族，又因资金实力不足，无力购买市场上的标杆高端项目。星河湾正是基于此，在全国范围内力推“袖珍版”高端精装房。

不仅是太原星河湾，记者了解到，2012年销售均价高达20000元/平方米的恒大华府，主力户型以300平方米、400平方米、500平方米的精装豪宅为主。去年下半年，该项目销售监测均价突然降到了13000元/平方米左右，并被个别人士解读为“降价”。事实上，恒大华府根本没有降价，而是推出一批200平方米左右的“袖珍”豪宅，销售效果非常不错。今年，恒大华府还将继续销售200平方米的精致豪宅，目标客户为改善型刚需置业家庭。

在这股楼市调控风潮之下，省城豪宅开发风正在降温，中高端类产品的种类更加丰富。2014年，除了万科蓝山、首开·国风上观、绿地·塞纳公馆等老项目外，市场还会有同类型中高端产品亮相，包括已处于开发状态的太原万科中心、太原华润两大项目（案名未定）。这些项目的普遍特征为建筑、园林、物业品质继续升级，户型则以精致或宽阔三居、四居房为主，超过200平方米的超大户型供应比例将缩水。

B　热点片区

河西下元楼市名盘带来活力

太原长风街东延的贯通，推动长风东山楼市风风火火；省城龙城大街的建成，吸引名企在此落户扎根；晋阳湖改造方案出炉，带动片区楼市升级预期……2014年，省城楼市又将会有哪些片区引人关注？省城业内纷纷认为在华润、保利等名企项目的带动下，迎泽桥西将再现辉煌，长风商务区活力倍增，北中环沿线焕发生机。

作为太原市“南移西进”战略的首个前沿地，迎泽西大街早在10年前就是省城楼市的热点片区，奥林匹克花园、大唐四季花园等众多楼盘的涌现，将人迹罕至的迎泽桥西打造成今日的城市中心。近几年，万柏林区“万亩生态园”落成、西山城郊森林公园的建设、西山旅游公路的全线贯通以及西中环路的竣工，迎西片区的商业价值突显出来。入驻迎西的居然之家、三友电器、美特好超市等知名商超，年营业额正在逐渐攀升。

2013年10月18日，以在多地成功打造华润万象城的华润集团传出消息，以10.1亿元成功竞得省城迎西新晋祠路附近一净地（原为太原市迎西蔬菜批发市场），引起了全城轰动。华润高调进入迎西片区，意味着已热了10年之久的迎西片区将有了一线房企品牌。2014年，华润在带给迎西优质楼市产品的同时，也将把迎西下元区域商业中心的地位拔高到太原全城商业中心。

除了迎西片区之外，已竣工两年却处于形象展示的长风商务区在2014年将进入实质运营阶段，商务区内的城市功能彰显无余。紧随长风第六馆的营运，华润置地、太原万科在长风商务区内和周边的新地块也将在今年开发，品牌房企的参与建设，将撬动长风商务区的楼市活力，片区楼市魅力将在2014年光芒四射。“利好规划落地，是刺激片区楼市升温的重要因素。”山西世纪朗润房地产经纪公司的薛铮总经理介绍，2014年，千呼万唤的太原新南站将投入使用，将此作为热点炒作多年的周边楼盘，今年会迎来一波可喜的市场行情。另外，因北中环建成通车，曾经发展较弱的城北楼市会快速升级跟进。

C　商业地产

商业项目招商考验房企实力

继柳巷、朝阳、亲贤长风商圈之后，省城商业格局渐渐迈入“多商圈”竞争阶段。近两年在省城龙城大街、长风桥西、新南站、迎西等片区大手笔圈地开发商业地产的房企，在今年将进入实质性开发及前期招商阶段。与住宅开发相比，写字楼、商业综合体、酒店等地产项目的招商、运营远比销售更具挑战。“运作成功的商业综合体有着强大的集客力，租铺价格可以超过区域内平均价格。”山西嘉实房地产公司的营销总监汤健女士介绍，从2005年至今，省城各大商业地产项目对招商的重视程度愈来愈高。这当中，通过优质主力店盘活带热一个项目的方式似乎已成为商业地产项目运作成功的制胜法宝。各商业品牌对入驻项目的地段、消费圈、房企实力考察愈加严密，如果招商运营失败，开发商面临的债务危机要远大于普通住宅项目。

唯变商业机构张治波介绍，从2011年至今，省城规划待建、建筑面积超过20万平方米的商业综合体项目已超过20个，这些项目的比拼不在开发销售，而在招商运营。目前，已经入驻太原的万达集团、茂业地产、华润置地，可以将国内外知名的百货、酒店管理、超市、奢侈品、快餐品牌引入项目，项目的招商不困难。但省城本地房企开发的商业项目，招商仍很被动。开发商稍有不慎，会搭上前期的开发利润。所以貌似繁花似锦的太原商业地产开发，眼下的状态却是暗藏隐忧，散购业主的投资风险正在渐渐显现。

同时，2014年省城可能会出现写字楼阶段性供应风险，即开发商开发的伪高端产品过多，与市场需求难对接，产品缺乏亮点，同质化现象明显。

D　土地市场

地块大、总价高盛宴门槛抬高

2013年，太原市政府一系列大手笔的城建提质改造工程、旧城改造工作成绩斐然。尤其是南北东西四条中环快速路的兴建拓建，大规模城中村、旧城改造工作，将太原的城市风貌和功能变得焕然一新。大片人烟罕至或破烂不堪的城中村、老城区的城市价值扶摇直上，地块价值水涨船高。

以2013年两大高价地块为例，华润置地以17.9亿元成功竞得迎泽西大街一宗88.28亩的地块，每亩价格达到2034万元，该地块刷新了太原最高单价的纪录。保利地产通过合作方式，在太原小店区嘉节村取得了12.6万平方米土地，土地用途为住宅用地，保利地产以总价8.5亿元获取该项目70%权益，每亩452万元。全年高价地块的不断出现，也使太原市的土地盛宴门槛再度提高。“太原旧城改造的思路为整片拆除，连片开发。今后，再难见到50亩以下的小地块。”一位不愿透露姓名的业内人士称，太原土地供应没有小地块出让，同时，太原市政府对房企违规预售、违规建设的打击非常严厉。这意味着，2014年，超过8成的本土房企将面临无力拿地、无米下炊的囧境。

这位人士给记者算了一笔账，按照太原土地500万/亩的行情计算，房企储备一块土地的一次性投入将达到2.5亿元，加上长达1至2年的开发融资、预售筹备等工作，一个项目的开发门槛是3.5至5亿元。

2013年，太原市政府面向省内外开发商举行过两次规模盛大的旧城改造、城中村改造项目推介会。综合会上的信息显示，省城正在进行整村拆迁改造的城中村土地成本（包括土地出让金、拆迁安置及各种税费）集体跃过500万/亩，龙城大街、晋阳湖片区的土地开发成本已达到上千万元，长风街、迎泽大街东段的成本达到每亩2000至3500万元。

2014年，四条中环路周边将出现大批优势国有储备地块。但地块大、总价高的态势，致使省城楼市成为少数一线房企的热土。