原标题：房地产重整旗鼓：房企在市场分化中寻求新增长点

大智慧阿思达克通讯社1月2日讯，2013年，房地产行业正在发生着一系列变化，这些变化正是酝酿房地产市场更大变革的前哨。

十八届三中全会，强调淡化房地产行政性调控，以市场化为取向的推进思路，建立房地产调控长效机制日渐清晰，给房地产行业定下未来发展的主基调。

而土地改革、金融创新、自贸区、新型城镇化试点、养老概念等都将是三中全会后房地产市场重点关注和推进的，房企将在这些新投资领域里寻找契合自身发展和突破的机会。

2013年，龙头房企扎堆一线城市抢地，销售上量价齐升。一线城市无论是房价和地价的上涨，都已过分透支。随着地价和资金成本的高企，房企的利润空间愈受考验。市场认为，2014年，二线城市将比一线城市具有更大的发展机会。

地产股投资方面，目前地产股板块的估值处于历史低位，2014年将有望引来估值修复行情。而地产板块的投资策略上，可总结为三大投资机会主线：一是行业分化积极转型，公司周转能力强、财务稳健的公司；二是能从国企改革和土地改革红利中受益的公司；三是围绕受益各大自贸区概念的公司。

2014年城市分化加剧，看好二线城市

2013年城市分化的趋势明显，而供需矛盾将促使2014年房地产行业的城市区域分化进一步扩大。

世联地产（002285.SZ）董事长陈劲松在其最新出炉的年度总结报告中指出，2013年，一线的地价涨势过猛，开发商招拍挂拿地的利润将会很低。恐怕二线城市将主导中国房地产2014年的走势。二线城市，尤其是以省会城市为主导的情况将开始出现，一线城市扎堆的现象将会消减一些，而人口净流出的三四线城市住宅市场将承压。

世联地产分析认为，由于2011年新开工面积拐点已经出现，从2013年开始国内房地产销售面积已正式进入高位平台期，2014年房地产市场或面临总体供应增加且需求下滑。但城市资源集约程度的不断提升为一二线城市吸引来新增人口，确保了一二线城市的刚性需求；而三四线城市常住人口较少，新增人口量不足，面临下行压力。

在城市投资机会的判断上，龙头房企的观点也较为一致。万科（000002.SZ）董事会秘书谭华杰在近期的投资策略会上表示，在城市发展上，未来更加看好沿海二线城市。他认为，城市化已进入后半期，如东部三大城市圈、长江中游和成渝城市圈将是未来主要的人口流入地，三四线城市分化趋势将更加明显。

招商地产（000024.SZ）管理层也认为，未来城市分化日益明显，部分城市供应紧张，其中一线城市库存降低，房价上涨难以根本转变；二线城市价量平稳，三四线城市泡沫显现。

保利地产（600048.SH）董事长宋广菊同样表示，一二线城市，特别是“北上广深”四个一线城市，房价还会持续上涨；而省会等二线城市因为既有不断增大的需求，同时也存在去除库存的压力，供求关系将趋于平稳，房价也会平稳增长。宋广菊表示，三四线城市由于需求不足、供应量过大，房价在2014年有下降的压力。

回顾房企2013年的拿地情况，龙头房企一二线城市拿地的趋势十分明显。从万保招金已经公布的拿地数据看，将拿地权重主要放在一二线城市，比例超过或接近70%。

像一直在三四线城市的恒大地产（03333.H）在2013年开始积极进军一线城市，分别在北京、上海、广州三个一线城市积极拿地。据公开资料显示，恒大地产今年7月份首进京城，截至目前共在北京买入三幅地块，拿地金额共计127.35亿元；12月4日，恒大地产一天之内在上海、南京一举拿下6幅地块，总金额达97亿元。

世联地产最新统计数据显示，2013年，一二线城市在全国各线城市的销售面积与销售金额中，分别占比35.7%和45.1%，50个重点城市占总销售额50%，领跑全国。