旭辉林中：暗怀千亿理想

在接受采访时，林中认为，“企业要向上突破，老板要跨过亲历力亲为的坎”，林中说，“我个人不能成为企业发展最大的瓶颈”。

本报记者  发自上海早在旭辉控股集团有限公司（00884.HK，以下简称“旭辉控股”）还是小小燕雀的时候，其掌门人林中就暗怀千亿销售额的理想，在他认为，旭辉控股早晚会成为地产界的鸿鹄。

早在2000年就将旭辉控股的总部从福建搬入上海的林中有着强烈做大旭辉控股的愿望。为此，2012年11月份，旭辉控股在市场较为低迷的时候依然选择折价登陆香港资本市场。短期的牺牲，却为旭辉控股赢得了大发展的机遇。林中在接受记者采访时略有点辩证地认为，“上市不是一个企业经营的目的，上市只是去实现战略、实现目标的手段”。

上市后，旭辉控股的表现验证了林中当时选择的正确性。股市融到资金，给了旭辉控股加速发展的动力：2013年前11个月，旭辉控股已经实现合同销售额142亿元，同比增长67%，提前完成全年销售目标。如今，林中透露：包括他在内的旭辉控股管理层正在一步步思考和落实企业从百亿向三五百亿、千亿元的连续跳跃战略。

目标跻身上海5强

林中说，登陆资本市场给了旭辉控股一次脱胎换骨改造的机会。林中说，上市让旭辉控股融入了国际资本市场，上市第一年已经做了好多企业二三年才能做完的事情。一上市，旭辉就获得国际评级机构惠誉（Fitch）、穆迪（Moody’s）及标准普尔（S&P）分别给予B+、B1及B+的发行人评级，发了两次美元债，还做了1.56亿美元的银团贷款。

而另一件对于旭辉控股具有里程碑意义的事件当属当年“迁都”上海。

毕业于厦门大学的林中也是“92派”的代表人物，伴随着上世纪90年代整个中国房地产市场的野蛮生长，林中早期创建的永升旭日（旭辉控股的前身）已在厦门房地产界坐上前三把交椅。

但是一次出差让林中深深受到了刺激，决定“迁都”上海。林中当时的想法是“水深才能养大鱼”，到房地产市场的高地去，企业才能做大。也就有了旭辉从起步时的5万元到今天年销售额过百亿元的一次巨变。

林中认为：一个全国性的一线房地产企业，如果总部不在北、上、广、深，很难做大，一是因为上海市场容量大；二是因为上海资金、资源、人才资源丰富，尤其是金融资源整合的高地。

登高而招，臂非加长也，而见者远。在登陆资本市场，接受投行垂询的时候，他发现外资对一个总部在上海的企业更加感兴趣，而如果是一个内陆城市，可能外资投行们都没有听说过。在采访中，林中透露会持续加大在上海市场的投入，持续提高旭辉控股在上海的市场份额。旭辉控股2013年在上海的销售大概会超过50亿元，接下来，旭辉控股还会进一步加大在上海的投入，林中说，旭辉控股希望在上海的目标就是进TOP5。

做大同时不忘财务自律

林中是一个有着快速徒步走习惯的人，在他心目中，也希望企业不断地挑战自我，往高处突破。

为了做大，林中为旭辉控股制定的战略是立足上海布局全国，扎根“长三角”、“环渤海”区域及“中西部”区域的同时，将主营业务向具有成长潜力的一、二线城市拓展，覆盖上海、北京、苏州、长沙、重庆、合肥、天津等多个城市。林中为旭辉控股制定的战略布局是，聚焦全国一、二线城市，未来将覆盖全国20-25个大中城市，并深耕这些城市，力争做到每个进入城市的Top10。

在不断拓展的时候，林中为旭辉总结的产品结构策略就是“721”，70%的刚需住宅，20%的商办物业，10%的其他类创新产品。在运营战略层面，旭辉坚持“8611”，即由原来从拿地到开盘10个月提速为8个月，首次开盘去化率达60%，11个月快速回笼资金。

旭辉的产品策略和运营战略，对于旭辉在拿地时有着极高的要求。林中说，旭辉的土地储备策略是：“不碰高价地，新增土储，以底价居多。”

林中不无感慨地认为:“之前一轮土储中，买错地的企业，这两年的表现一直不行”。在顺利突破100亿元的销售门槛后，旭辉控股希望能够进一步突破销售额300亿元、500亿元的坎，最终超越千亿元。

为了这个目标，前11个月，旭辉拿出了22块土地，拿地金额甚至超过了其销售额，但是林中却通过合作的方式，使得实际支付的土地额只有75亿元，不足销售额的一半。胸怀千亿理想，旭辉也不忘保持冷静，林中说：“旭辉要确保增长速度大于50%，净负债率绝对不能超过80%，这是我们自己定的一个自律杠杆。”

老板不能成企业发展瓶颈

林中是民营企业家中非常开明的那一种。在接受采访时，他认为，“企业要向上突破，老板要跨过亲力亲为的坎”，林中说，“我个人不能成为企业发展最大的瓶颈”。

他认为，民营企业在创业的时候不亲力亲为是不会成功的，但是做大了以后，以前的成功，就可能成为以后发展的障碍。他清醒地认为，企业要不断地成长，就需要依靠团队的力量，民主决策。

林中解释，为了避免在旭辉里面只靠他一个人决策，旭辉成立了由总裁、副总裁、投资总监、财务总监、营销总监、成本总监、运营总监等人组成的7人投资决策委员会，只有超过半数以上同意才会去买一块重要的地块，就算林中同意也没有用。林中拥有的权力是“一票否决权”，他可以说不买，但是他不能说买。平常的地块，旭辉制定了土地决策漏斗制度：第一，如果不符合高周转战略就不考虑；第二，产品战略如果不符合721战略的就不考虑，第三，如果地块的收益率不能达到一定的标准，就不考虑。

为了让企业长治久安，林中对企业进行了现代企业制度的改造。林中说：“一个企业要持续成长和成功，就要打造一个具有能力的职业经理人团队”，因而在旭辉除了林氏三兄弟因为是创业者在公司任职以外，三兄弟没有任何一个亲戚、亲属在公司有着任何的职位，旭辉所有的岗位都是职业经理人。

他甚至希望，未来旭辉的总裁也是由职业经理人担任，2013年，在跟大学生做校招的时候，林中亲自给他们做宣讲，结束语就是“旭辉的未来的总裁就在你们中间”。