【圆桌】

全国楼市分化

楼市分化是2013年房地产市场的主要特征。一线城市和部分二线城市房价持续上涨，三四线城市和部分二线城市平稳甚至冷清，市场严重分化、冷热不均，而这种分化还将在2014年持续蔓延。在这种楼市分化的情况下,未来的房地产调控也将日趋差异化。

2013年分化不均

中国房地产报：从近段时间的数据和市场表象来看，一二线城市和三四线城市分化明显，就整体市场来说都有哪些方面出现了分化不均？造成分化的原因是什么？

刘渊：就整体市场而言，有很多方面出现了分化，主要表现为需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡.供应包括市场供应和土地供应，价格包括房价和地价。

这些分化中，供求矛盾的分化比较突出，原因和城市本身的经济发展与结构有关。

在库存方面，一二线城市的存量明显要低于三四线城市，需求量大去化时间也就相对短于三四线城市。而价格的分化也是因为供求矛盾引起的，一二线城市供应有限需求量大，价格涨幅自然就上去了，反之亦然。

倪鹏飞：从需求来看，一二线城市的刚性需求比三四线城市强劲。尽管限购、限贷等措施出台可能抑制了一部分投机，但一二线城市的房地产总体预期还是向上的。从供给角度来看，采取一刀切的土地供应政策，让一二线城市的土地供给受到限制，导致它的整个房地产开发也受到限制。

三四线城市就正好相反。刚性需求相对较弱，而且投资也和一二线城市存在差别。从供给的角度来看，供大于求的现象引发了三四线城市预期的变化，观望的态势导致供求矛盾更为严重。目前根据存售比来看，库存大量增加的还是在三四线城市。

刘春岩：造成分化现象的原因，总体上还是因为城市差异和地区差异。这一轮的城市化，地区中心的聚集效应更加明显，所以吸引了更多的人进入，有人的地方需求也就旺盛。

供求方面的分化差异我觉得具体是在需求上。实际上市场供给都是可以调整的，但是需求量就完全要靠市场决定。对于库存方面，如果库存量过低或是去化时间过长，那这个市场实际上是很危险的。在价格涨幅方面，我觉得城市之间都一样。房价一方面跟土地价格有关，另一方面也跟供应结构有关，如果一二线城市高端项目比例过多，价格涨幅自然很大，而如果市场预期不好，一二线城市也会和三四线城市一样快速解套，割肉、降价。

差异化对待

中国房地产报：一二线城市和三四线城市的这些分化现象应该怎么解决？

刘渊：还是要回到市场的方向来解决这个问题，今年政府提出了要建立长效机制的概念。我们理解的长效机制就是用市场经济来解决问题，就是增加供应、限制需求。增加供应方面我们看到已经在做的，一个是房企再融资的放开，一个是保障房建设的落实，另外还有土地出让方式的改革。限制需求方面就是用房产税限制高端、多套的需求。如果这两个方面都能做好的话，市场上的供求就会趋于平衡。

倪鹏飞：当然是分类调控，一二线城市要加大土地供应，三四线城市要采取减少供应的措施，特别是土地供应。同时一二线城市和三四线城市都存在需要改善基础设施和公共服务质量的问题。三四线城市是因为基础设施和公共服务质量两方面进一步改善，减少一二线城市和三四线城市两者间的差距，让人口流向不要过度集中，保持在一个合理的梯度。

刘春岩：不能一刀切，要差异化对待。我觉得一二线城市主要还是在完善供应结构上，加大对于普通商品房或是保障性住房的供应，发挥市场价格杠杆或者调节作用。而三四线城市主要应该鼓励，政府应该鼓励相应的市场如何能够刺激需求，三四线城市实际上还是要先解决城市发展的问题。

2014年分化延续

中国房地产报：2014年的房地产市场是否还会延续这种分化？依据是什么？未来会有什么变化？

刘渊：肯定会延续，因为造成分化的原因短期之内不可能改变，市场层面根本上的供求矛盾依然存在，所以要改变市场基本面的矛盾还是需要长效机制去落实。而从更长远来看这个问题也只能是改善。

就全国整体来看，房屋均价依然还是会涨。明年可能会出台一些相关政策，或许会改变这个趋势，这是一二线城市可能会面临的变数。三四线城市应该不会有过多的限制政策，主要还是以去库存为主。另外，土地供应对市场的影响也不是短期的，明年房地产市场的整体销售还是靠之前的土地供应，因此供求矛盾还不会改变。

刘春岩：分化还会延续。无论是“安置型”社会还是两极社会，实际更多的需求一定会集中在一二线城市。预计明年上涨的一二线城市也会有分化，就是一线城市可能会越来越艰难，相对来说依附在一线城市周边的部分二线城市可能会承接部分一线城市的需求。其他的二线城市和三四线城市估计还是会延续低迷现状。

明年整体房价涨幅我觉的是稳中有涨。其中一二线城市是稳步上涨，三四线城市则是回归。供需方面的变化则不会太大，主要还是看结构。

倪鹏飞：我觉得明年一二线城市和三四线城市的分化现象不会再像今年这么严重。明年市场供给应该能跟得上，因为今年下半年土地供应明显增加，开发商的开工量也在提升。明年一二线城市应该会有很大的改变，同时，前期受恐慌影响，部分刚性需求和投资性需求已经提前释放，所以明年也不可能会出现像今年这么严重的上涨。三四线城市涨幅则会进一步下降，部分城市可能会出现房价下跌。