原标题：楼市“非理性”

地产中国网联合《中国》报道，2013年，无论是房地产行业抑或是开发企业，都是高歌猛进的一年。在整体市场一片繁荣的大环境下，并非所有城市都有良好表现，城市间分化更加显著，冷热不均现象在各区域市场普遍存在，城市之间供求关系分化是2013年市场的另一显著特征。回首2013，中国房地产行业经历了怎样的演变？展望2014，建立长效调控机制的时代，房地产行业和开发企业又将迎来怎样的挑战和发展契机？

一线城市：打压下的“繁荣”

“（关于房价）我都吵吵了10年了，你们不信，我说涨你们不愿意听，我说赶紧买房子吧，你们也不愿意听，都等着跌，现在北京亦庄的房子都卖到4万元/平方米了，是大家傻还是我傻？”不久前，华远地产董事长任志强在某论坛上，判断明年房价涨势时说了这样一段话。

不管你如何评判一向以敢言著称的任志强，房价却证实了他的预言。尤其在调控最为严厉的2013年，无论官方发布还是民间机构的统计数据均指向一个事实：北上广深四个一线城市房地产市场全面“繁荣”呈现一路高歌的态势。

有人认为这种打压下的繁荣是“非理性”的，亦意味着靠行政手段调控房价效果有限。而对于明年的楼市预期，业界普遍认为，价格上，一线城市难以抑制上涨的压力。政策层面，明年房地产调控或将转型，重视市场调控弱化行政手段，官方对楼市的干预亦将主要通过疏导供应而非围堵需求的方式进行，以避免楼市报复性反弹重演。

住宅：令人咋舌的涨幅

从年初“新国五条”颁布后的抢购潮，到年中各地“地王”频现，再到年末各地楼市纷纷调控加码带来的成交下滑，2013年一线城市的楼市可用“变化多端”来形容。

年初，“新国五条”出台，楼市调控来袭。随后从3月30日开始，地方版细则陆续出台，北京、上海细则先行。20%个税在楼市激起巨大波澜，并且引发一股“抢购潮”。亦是自3月份开始，一线城市成交量持续高位运行，房价不断攀升。

年中，各地“地王”频现，一线城市“地王”屡被刷新，使得7月～8月份楼市淡季不淡。随后9月～11月份，一线城市房价涨幅更是到了惊人的地步。国家统计局最近发布的数据显示，北上广深四个一线城市房价连续三个月同比涨幅超过20%。二手房市场同以“两位数”的涨幅遥遥领先，其中，北京20.1%的同比涨幅令人咋舌。

业界分析，与2009年末房价暴涨有较大投机成分不同，本轮价格暴涨的主因是实行了限购政策，大城市房价上涨则是由积压的自住型需求的恐慌性入市所推动。针对二手房出售的高税收政策使二手房市场的活跃程度下降，加剧了大城市住房供求矛盾。同时，土地市场火热，出现新房市场和土地市场热度互相传导现象。

成交量方面，年初“新国五条”出台3月～4月份各地市场出现末班车效应，导致今年上半年市场成交增速普遍高于下半年。下半年，受到年度房价控制目标的压力，一线城市开始执行严厉的预售证管控措施，对于高价项目、涨价项目实行缓上市、缓备案的措施，导致市场供应出现下滑。

由此，对于明年的楼市，业界普遍持乐观态度。然而，由于市场中可售存量偏低，一线城市难以抑制价格上涨的压力。“虽然信贷紧缩会有助于遏制房价上涨的步伐，但供需条件仍然是影响房市的主要因素。”国际投行摩根大通预计，明年中国一线城市房价还会上涨10%。

商用：开发销售增速高于住宅

2013年，商用地产市场亦极为繁荣。中国房地产业协会在近日发布的《商务地产发展趋势报告》中指出，以写字楼产品为主体的商务地产市场，已连续数年保持着高速增长，其速度甚至远高于住宅和商业地产，并已经进入服务领域的竞争阶段。

以办公市场为例，数据显示，1月～10月份，全国共完成办公楼开发投资达3649亿元，同比增长36.9%。这一增长速度也高于同期住宅投资的18.9%以及商业营业用房投资26.9%的同比增长速度。

国家统计局数据亦显示，今年办公楼物业的销售增长好于住宅和商业地产，2013年前10个月办公楼物业的销售额总计达2779亿元，同比增幅42.5%，同样远超住宅的32.6%和商业营业用房的23%。

RET睿意德统计发现，2013年上半年，京沪两地写字楼整栋交易发生了11宗，交易总额逾200亿元。其中上海大宗交易尤其频繁，上半年交易额已经接近去年上海全年交易额。

“这很大程度上得益于京沪两地写字楼租金上涨态势，自2010年开始，京沪两地租金就开始上涨，北京甲级写字楼租金是3年前的两倍，上海亦在3年间实现了30%以上的增长。”RET睿意德相关负责人表示，在宏观经济增速放缓和住宅市场调控的背景下，优质写字楼保值增值的功能由此可见，也正因如此，越来越多境外机构投资者开始进入一线乃至二线城市的优质写字楼整栋交易市场。

中国房地产业协会方面认为，商务地产投资和销售的快速增长源于近几年中国经济的快速复苏，以及由此产生的对商务办公空间需求的快速增长。另一方面，住宅市场的调控和限购，亦迫使很多购买力及投资需求转向商用地产市场。

机构对2014年一线城市商务地产走势同样看好，DTZ戴德梁行近日发布的报告显示，未来，北京及上海的写字楼空置率仍然较低，加上租务需求持续强劲，将令顶级商厦的租金进一步上扬，其租户则要更积极地节省租务开支。

二三线城市：2014年房价压力大减

房企的青睐或许能让大多数二三线城市的楼市在2014年比一线城市舒缓得多。

“在本轮调控后，很多房企一度看好并转战二三线城市，从2012年下半年开始，二三线城市土地供应开始释放，这些转变成实际供应后，今年下半年开始陆陆续续进入市场，因此2014年二三线的供应量会有比较明显的增加，房价上涨的压力不会像今年这么大。”克而瑞信息集团研究中心分析师杨晨青在接受中国房地产报采访时指出。

而这一切都是建立在2013年市场调整的基础上。如同一线城市的表现，南京、长沙等热点二线城市也是一派供销两旺的态势，房价虽不至于有高达20%的涨幅，却也超过10%，而非热点二线城市以及部分三线城市则呈两极分化，亦有个别城市如鄂尔多斯、温州等存在一定风险。

住宅：整体平稳 个别城市有风险

2013年，对于房地产的发展颇具关键性，从3月份出台“新国五条”，到年中时新一届政府明确以市场手段为主，加大保障房代应力度，直至年底的迫于房价控制目标的压力、17个一二线城市自主出台过渡性新政，都推动着楼市曲线的上下起伏。今年的楼市也因此呈现前高后低的局面。

根据克而瑞研究中心12月25日发布的《2013年中国房地产市场总结与展望》报告显示，整体来看，今年前11个月，天津、重庆、长沙、成都、贵阳、合肥、南京、青岛、沈阳、苏州、武汉等二线城市供应面积合计达12961万平方米，同比增长25%，其中除天津、武汉供应量同比分别下跌22%、1%外，其他多数皆呈增长态势。而无论二线城市的25%增幅，还是三线的21%增幅，均远高于一线城市的8%增幅。

与供应量高涨相辉映的是，今年有多达10个二线城市成交破千万平方米，天津、重庆、长沙、成都、合肥、青岛、沈阳、武汉、南京、西安。其中，天津、重庆、成都和南京等8个城市在2013年市场成交金额超过1000亿元，颇有赶超一线城市之势，其他城市成交额多在800亿元左右。而市场规模最小的三线城市销售额和一二线城市存在巨大差距，芜湖、洛阳、连云港、惠州等城市前11个月的成交总额仅相当于上海一个月的成交金额。

在供求关系上，二三线城市出现了分化。热点二线城市的供求关系较为紧张，多数供求比都在1∶1.0以上。

在房价上，部分二线城市的涨幅超过10%。三线城市则表现两极分化，一边是惠州、东莞高达16%的房价涨幅，一边是前两年土地过量供应的常州、烟台等城市房价涨幅不到5%，而芜湖甚至涨幅为零。

对于二三线城市楼市的未来，业界多认为在经过今年各方面的调整后，2014年将有望回归理性。“我还是比较看好二线城市和多数三线城市的。”杨晨青表示，这个判断主要来自于两方面，一个是从政策上来看，调控不再一刀切，地方政府开始有了一定的自主权；另一个是从供应上来看，2012年下半年土地供应释放的传导将在2014年有所显现，二三线城市房价上涨的压力会减少很多，“整体会比较平稳，只有个别城市会有风险”。

商业：供过于求

二线城市的销售类商业以总计300万平方米的成交量逼近一线城市，其中南京、杭州、成都均是供应量大于成交量，仅天津相对平衡，供应量略低于成交量。而成都最具代表性，其商业供应量为全国之首，成交量也仅次于上海，却超过北京。而同质化问题严重是二线城市商业地产发展的重要问题之一。

在写字楼方面，二线城市需求疲软的特点较为明显，但市场供应却会在未来一两年内出现爆发性增长。有数据显示，仅今年第二季度全国优质写字楼新增供应总量就达163万平方米，创历史新高，其中近8成新增面积来自二线城市。成都、青岛、重庆等部分二线城市由于新增供应陆续进入市场且短期内无法被消化，空置率将超过30%。也因此，整体市场租金增长将会进一步放缓。

【圆桌】

全国楼市分化

楼市分化是2013年房地产市场的主要特征。一线城市和部分二线城市房价持续上涨，三四线城市和部分二线城市平稳甚至冷清，市场严重分化、冷热不均，而这种分化还将在2014年持续蔓延。在这种楼市分化的情况下,未来的房地产调控也将日趋差异化。

2013年分化不均

中国房地产报：从近段时间的数据和市场表象来看，一二线城市和三四线城市分化明显，就整体市场来说都有哪些方面出现了分化不均？造成分化的原因是什么？

刘渊：就整体市场而言，有很多方面出现了分化，主要表现为需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡.供应包括市场供应和土地供应，价格包括房价和地价。

这些分化中，供求矛盾的分化比较突出，原因和城市本身的经济发展与结构有关。

在库存方面，一二线城市的存量明显要低于三四线城市，需求量大去化时间也就相对短于三四线城市。而价格的分化也是因为供求矛盾引起的，一二线城市供应有限需求量大，价格涨幅自然就上去了，反之亦然。

倪鹏飞：从需求来看，一二线城市的刚性需求比三四线城市强劲。尽管限购、限贷等措施出台可能抑制了一部分投机，但一二线城市的房地产总体预期还是向上的。从供给角度来看，采取一刀切的土地供应政策，让一二线城市的土地供给受到限制，导致它的整个房地产开发也受到限制。

三四线城市就正好相反。刚性需求相对较弱，而且投资也和一二线城市存在差别。从供给的角度来看，供大于求的现象引发了三四线城市预期的变化，观望的态势导致供求矛盾更为严重。目前根据存售比来看，库存大量增加的还是在三四线城市。

刘春岩：造成分化现象的原因，总体上还是因为城市差异和地区差异。这一轮的城市化，地区中心的聚集效应更加明显，所以吸引了更多的人进入，有人的地方需求也就旺盛。

供求方面的分化差异我觉得具体是在需求上。实际上市场供给都是可以调整的，但是需求量就完全要靠市场决定。对于库存方面，如果库存量过低或是去化时间过长，那这个市场实际上是很危险的。在价格涨幅方面，我觉得城市之间都一样。房价一方面跟土地价格有关，另一方面也跟供应结构有关，如果一二线城市高端项目比例过多，价格涨幅自然很大，而如果市场预期不好，一二线城市也会和三四线城市一样快速解套，割肉、降价。

差异化对待

中国房地产报：一二线城市和三四线城市的这些分化现象应该怎么解决？

刘渊：还是要回到市场的方向来解决这个问题，今年政府提出了要建立长效机制的概念。我们理解的长效机制就是用市场经济来解决问题，就是增加供应、限制需求。增加供应方面我们看到已经在做的，一个是房企再融资的放开，一个是保障房建设的落实，另外还有土地出让方式的改革。限制需求方面就是用房产税限制高端、多套的需求。如果这两个方面都能做好的话，市场上的供求就会趋于平衡。

倪鹏飞：当然是分类调控，一二线城市要加大土地供应，三四线城市要采取减少供应的措施，特别是土地供应。同时一二线城市和三四线城市都存在需要改善基础设施和公共服务质量的问题。三四线城市是因为基础设施和公共服务质量两方面进一步改善，减少一二线城市和三四线城市两者间的差距，让人口流向不要过度集中，保持在一个合理的梯度。

刘春岩：不能一刀切，要差异化对待。我觉得一二线城市主要还是在完善供应结构上，加大对于普通商品房或是保障性住房的供应，发挥市场价格杠杆或者调节作用。而三四线城市主要应该鼓励，政府应该鼓励相应的市场如何能够刺激需求，三四线城市实际上还是要先解决城市发展的问题。

2014年分化延续

中国房地产报：2014年的房地产市场是否还会延续这种分化？依据是什么？未来会有什么变化？

刘渊：肯定会延续，因为造成分化的原因短期之内不可能改变，市场层面根本上的供求矛盾依然存在，所以要改变市场基本面的矛盾还是需要长效机制去落实。而从更长远来看这个问题也只能是改善。

就全国整体来看，房屋均价依然还是会涨。明年可能会出台一些相关政策，或许会改变这个趋势，这是一二线城市可能会面临的变数。三四线城市应该不会有过多的限制政策，主要还是以去库存为主。另外，土地供应对市场的影响也不是短期的，明年房地产市场的整体销售还是靠之前的土地供应，因此供求矛盾还不会改变。

刘春岩：分化还会延续。无论是“安置型”社会还是两极社会，实际更多的需求一定会集中在一二线城市。预计明年上涨的一二线城市也会有分化，就是一线城市可能会越来越艰难，相对来说依附在一线城市周边的部分二线城市可能会承接部分一线城市的需求。其他的二线城市和三四线城市估计还是会延续低迷现状。

明年整体房价涨幅我觉的是稳中有涨。其中一二线城市是稳步上涨，三四线城市则是回归。供需方面的变化则不会太大，主要还是看结构。

倪鹏飞：我觉得明年一二线城市和三四线城市的分化现象不会再像今年这么严重。明年市场供给应该能跟得上，因为今年下半年土地供应明显增加，开发商的开工量也在提升。明年一二线城市应该会有很大的改变，同时，前期受恐慌影响，部分刚性需求和投资性需求已经提前释放，所以明年也不可能会出现像今年这么严重的上涨。三四线城市涨幅则会进一步下降，部分城市可能会出现房价下跌。