据《中国房地产报》报道，2013年，上海楼市成交明显回暖，整体呈现上升的趋势。但与相对活跃的楼市相比，沪传统豪宅区佘山板块却陷入困境。

根据21世纪不动产统计，截至12月10日，佘山板块成交别墅23套，同比增加9.5%；但新房均价为4.7万元/平方米，同比下滑24%。其中，金地天境到目前成交了41套，成交均价3.7万元/平方米，同比下跌11.9%。佘山板块内至今和去年同期均有成交的别墅项目仅3个。

“佘山缺概念，且配套不成熟。现在最火的概念是自贸试验区，周边楼盘受益。最近佘山好几个项目都在办活动，加大宣传力度及提高代理公司佣金，来客量增加了，但真正下单的依然很少。”佘山一豪宅的营销人员告诉中国房地产报记者。

克而瑞上海机构研究总监薛建雄表示，缺乏有效的人口导入，正是造成佘山板块目前局面的重要原因。未来，在上海城市西进的战略规划中，佘山的转型迫在眉睫。

空置率吓退购房者

佘山号称“上海第一豪宅区”，这里有上海最早的亿元别墅上海紫园，有容积率仅0.2，极尽奢华的中凯蔓荼园，房源总价普遍在4000万元以上。然而上海社会科学院城市与房地产研究室数据显示，目前佘山区域住宅产品的平均入住率仅为30%。

在建设“佘山国际旅游度假区”大背景下，众多别墅、大平层等高端项目落户佘山，以度假、旅居为主的佘山高端居住区渐成规模。作为高端物业聚集的区域。佘山板块凭借对上海唯一的山体资源的极度占有，在生态资源方面优势明显。

“多数在佘山置业的购房者还是将它当做一个周末度假的第二住所。”上海社会科学院部门经济研究所城市与房地产研究室副主任顾建发表示。

“目前佘山仅仅具备了一些基础配套，区域内的产品也是围绕着度假居所这样的意义来做，而作为第一居所，目前的配套还不够成熟。”同策咨询中心研究总监王巍立也表达了同样的观点。

记者通过调查也发现，由于较高的空置率，迫使很多购房者选择其他替代产品，使得今年佘山豪宅区域楼市成交惨淡。以2012年一度6折销售的佘山珑原项目为例，权威数据显示，至今佘山珑原的新房成交均价为2.4万元/平方米，较2012年全年的均价下滑18.5%。按项目类型分，今年以来佘山珑原别墅和公寓产品的成交均价分别为2.9万元/平方米和2.3万元/平方米，较去年全年分别下滑13.6%和5.8%。此外，位于佘山中心位置的凯迪赫菲庄园的销售情况也不尽如人意。

优秀的生态资源无法掩盖交通和生活氛围上的不足。“为了突出豪宅的纯粹性，区域内基本没有成规模的商业配套。”汉宇地产市场研究部经理付伟认为，这是造成了佘山豪宅入住率较低、人气不足等现象的主要原因。

另外在交通方面，佘山板块出行主要依靠地铁9号线和A9高速公路，但这已经无法满足日常的通行需求。另一方面，在商业配套方面选择同样不多，少量项目配套商铺难以满足业主长期居住的要求。而对于一个区域人气至关重要的产业配套，佘山板块更是捉襟见肘，周边泗泾区域的产业规模，目前都无法为佘山板块提供稳定的人口导入。

“现在成交是偶然的，我们虽然今年还没有成交，但目前没有降价的打算，因为别墅用地没有了，惜售心理很强。”一位佘山别墅开发商向记者介绍说，月湖山庄前段时间成交过一套单价9万多元的别墅。佘山天境目前成交价格在3.5万元/平方米，佘山每个楼盘都很不一样。眼下市场环境和现状对购房者的潜在心理影响很大，总价上了1000万元，很难成交。