据《中国房地产报》报道，2013年，上海楼市成交明显回暖，整体呈现上升的趋势。但与相对活跃的楼市相比，沪传统豪宅区佘山板块却陷入困境。

根据21世纪不动产统计，截至12月10日，佘山板块成交别墅23套，同比增加9.5%；但新房均价为4.7万元/平方米，同比下滑24%。其中，金地天境到目前成交了41套，成交均价3.7万元/平方米，同比下跌11.9%。佘山板块内至今和去年同期均有成交的别墅项目仅3个。

“佘山缺概念，且配套不成熟。现在最火的概念是自贸试验区，周边楼盘受益。最近佘山好几个项目都在办活动，加大宣传力度及提高代理公司佣金，来客量增加了，但真正下单的依然很少。”佘山一豪宅的营销人员告诉中国房地产报记者。

克而瑞上海机构研究总监薛建雄表示，缺乏有效的人口导入，正是造成佘山板块目前局面的重要原因。未来，在上海城市西进的战略规划中，佘山的转型迫在眉睫。

空置率吓退购房者

佘山号称“上海第一豪宅区”，这里有上海最早的亿元别墅上海紫园，有容积率仅0.2，极尽奢华的中凯蔓荼园，房源总价普遍在4000万元以上。然而上海社会科学院城市与房地产研究室数据显示，目前佘山区域住宅产品的平均入住率仅为30%。

在建设“佘山国际旅游度假区”大背景下，众多别墅、大平层等高端项目落户佘山，以度假、旅居为主的佘山高端居住区渐成规模。作为高端物业聚集的区域。佘山板块凭借对上海唯一的山体资源的极度占有，在生态资源方面优势明显。

“多数在佘山置业的购房者还是将它当做一个周末度假的第二住所。”上海社会科学院部门经济研究所城市与房地产研究室副主任顾建发表示。

“目前佘山仅仅具备了一些基础配套，区域内的产品也是围绕着度假居所这样的意义来做，而作为第一居所，目前的配套还不够成熟。”同策咨询中心研究总监王巍立也表达了同样的观点。

记者通过调查也发现，由于较高的空置率，迫使很多购房者选择其他替代产品，使得今年佘山豪宅区域楼市成交惨淡。以2012年一度6折销售的佘山珑原项目为例，权威数据显示，至今佘山珑原的新房成交均价为2.4万元/平方米，较2012年全年的均价下滑18.5%。按项目类型分，今年以来佘山珑原别墅和公寓产品的成交均价分别为2.9万元/平方米和2.3万元/平方米，较去年全年分别下滑13.6%和5.8%。此外，位于佘山中心位置的凯迪赫菲庄园的销售情况也不尽如人意。

优秀的生态资源无法掩盖交通和生活氛围上的不足。“为了突出豪宅的纯粹性，区域内基本没有成规模的商业配套。”汉宇地产市场研究部经理付伟认为，这是造成了佘山豪宅入住率较低、人气不足等现象的主要原因。

另外在交通方面，佘山板块出行主要依靠地铁9号线和A9高速公路，但这已经无法满足日常的通行需求。另一方面，在商业配套方面选择同样不多，少量项目配套商铺难以满足业主长期居住的要求。而对于一个区域人气至关重要的产业配套，佘山板块更是捉襟见肘，周边泗泾区域的产业规模，目前都无法为佘山板块提供稳定的人口导入。

“现在成交是偶然的，我们虽然今年还没有成交，但目前没有降价的打算，因为别墅用地没有了，惜售心理很强。”一位佘山别墅开发商向记者介绍说，月湖山庄前段时间成交过一套单价9万多元的别墅。佘山天境目前成交价格在3.5万元/平方米，佘山每个楼盘都很不一样。眼下市场环境和现状对购房者的潜在心理影响很大，总价上了1000万元，很难成交。

豪宅进入“小时代”

缺乏基本生活配套与生活氛围，“孤芳自赏”的佘山豪宅市场，迫切需要转型，而寄望于城市西进成为佘山最直接的诉求。

“按照上海市委市政府的部署，到2015年，虹桥商务区将基本建成4.7平方公里的核心区。这对虹桥商务区及周边地区的经济直接带动作用将是相当大的，其品牌的号召力，产业的集聚效应，服务功能都将无法估量，最直接的体现就是万科、龙湖等以前不做或很少做商业地产的房企也纷纷在大虹桥跃跃欲试。”上海虹桥商务区管理委员会常务副主任薛全荣表示，佘山板块“曲高和寡”的现状，有望在大虹桥枢纽的助推下得到改善。

随着大虹桥效应日益强盛，更加重视豪宅本身的居住价值，这是置业者和开发商的共同诉求。在自然资源与城市资源，顶级豪宅与生活气息之间不断寻求平衡与融合的佘山豪宅市场，也正在迎来新的变革。

薛建雄分析称，大虹桥辐射力日渐强盛，地铁、高架桥让交通出行更加便利。同时，因为比较低廉的时间和商务成本，长三角的跨国企业会选择将总部建立在这里。随着人口导入成熟，周边各个区域的商业、生活配套在未来几年内会得到一个长足的发展。

金地天境项目负责人表示，“曾经的高端居住只是单纯的财富聚焦，而忽略了最基本的居住价值。在资源、思想、需求等多方面要素的综合制约下，推陈出新、改变观念，让豪宅居住回归原本的精神追求，这正是我们项目的初衷。”

实际上，与以往动辄数千平方米的大型豪宅相比，在传统佘山豪宅区的外围，更热衷以“小”取胜，俨然进入一个“小时代”。自2012年底，小面积别墅如世茂魔幻纳米城、九龙仓兰宫等，均以低单价、低总价的“双低”优势快速去化。21世纪不动产市场研究部经理黄河滔表示，用公寓的价格能够买到别墅的产品，这对于具有改善需求的购房者吸引力无疑较大。而在以“小”取胜的时代，佘山的低总价小型别墅的热度或将再度提升。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，从政策来看，虽然高端住宅市场暂时受到抑制，但是相信不久便会放开，少了政策上的干预，大虹桥板块定会“逆袭”。佘山，环境好、规划规整，可以说整个板块的容颜比较娇丽，但要作为第一居所，还有所欠缺。商业类、医疗、教育等生活配套还不足，未来，随着大虹桥的发展，相信会使配套越来越完备，向第一居所转变。