原标题：9城豪宅成交量呈报复性增长

一度受限购政策影响的豪宅市场，在今年三季度呈现报复性增长，包括北京、上海、深圳等在内的9大核心城市，在今年三季度的豪宅成交量已经达到近百万平方米，接近三年前的调控水平。在这种趋势下，有不少业内人士预测，年后多个房价上涨过快的城市，政策面或多或少会有所收紧，豪宅成交量价增幅或有所收窄。

多城成交量创新高

豪宅市场在经历逾两年的限购政策约束后，今年的成交始放量。记者从克而瑞公开发布的图表看到，今年前三季度，9大核心城市的豪宅成交面积持续攀升，平均每季度成交量约90万平方米，而2012年的豪宅每季度平均成交仅约60万平方米，2011年更低，每季度平均成交仅40万平方米左右。

值得关注的是，在刚刚过去的第三季度，豪宅成交总量更是再创新高，9大核心城市的成交量已逼近百万平方米大关。

从单月成交来看，9、10月份，上海、南京、杭州等多个城市新房销售面积创2010年调控以来的新高，深圳、天津、成都、重庆等城市则是2011年限购升级以来的新高，其中，上海、深圳、南京、天津在内的相当一部分城市今年的总销售面积已经超过了去年全年的水平。其中，上海前10个月共销售1040万平方米，自2009年之后首次踏上千万平方米大关。

各地热销楼盘层出不穷，并且覆盖各个档次。以上海为例，9、10月份以来，日光盘、时光盘不断，刚需项目方面，松江大学城板块的万科梦想派360套房源当天售磬，奉贤南桥板块的中粮南桥半岛300套房源3小时内售磬。

豪宅项目方面，绿城的两个项目上海御园和玉兰花园都创下开盘当天10亿元以上的销售业绩，而上海市场投资热度持续攀升之后，甚至延及近邻昆山，位于花桥板块的万科M IX T O WN创下3个小时认购1405套的惊人纪录。

去年二季度起成交回稳

事实上，北京、上海等多个城市的豪宅市场，从去年二季度开始，成交量就已经开始回稳，并出现持续增长的现象。

作为政策调控的重灾区，多个城市在经历了2010年四季度最后的疯狂后，在相关调控手段的配合下，以及限购政策的依次落地，核心城市房地产市场量价经历了整整一年的行业收缩。

克而瑞数据显示，9大核心城市市场豪宅月度成交量从2010年的月均94万平方米跌至2011年的83万平方米，并以投资氛围浓郁的杭州、北京二市所受影响最大，2010年跌幅分别达到了33%和28%，而重庆则成为了唯一市场成交不降反升的城市。

但到了2012年，由于前期调控成效基本得到了中央层面的肯定，加上房地产市场持续低迷给地方政府财政所带来的巨大压力，自4月份起，伴随着行业基本面的逐步好转，市场交易量出现了快速回升，成交均价也逐步进入了企稳回升阶段。

克而瑞分析师杨晨青透露，自2012年二季度起，核心城市市场成交量快速回归高位，就成交量而言，也已恢复至调控前的水平，即便是在传统淡季的2013年一季度，市场成交量也达到了3378万平方米。而2011年成交量跌幅最大的杭州、北京二市，伴随着投资者信心的恢复，其市场回升幅度也最高，杭州的成交量增幅甚至达到97%，几近翻番。

套均总价略有下调

同时，也不能不关注的是，套均成交均价也出现下滑的现象。据了解，2011年末，9大核心城市的大体量商业项目出现集中成交，迅速推升了豪宅成交总价水平，但自2012年二季度起，总价指数即一路下跌，至2013年三季度，指数较去年同期更下跌了25个点，套均总价水平仅与2010年年初相若。

豪宅套均总价下滑不仅因为单价下降，还有豪宅户型面积变小的原因。杨晨青分析认为，豪宅总价下滑的主因并非来自于单价，而是来自于在套均面积的减少上，“近年来高档项目市场内中小户型产品，尤其是200平方米以下叠墅类‘ 微豪宅’的份额上升，使得豪宅套均面积出现明显下跌，套均总价也因此有所下降。”

数据显示，今年前三季度豪宅成交均价同比上升5 .02%，而套均面积则是下跌了16%，具体到城市，以上海、广州最为显著，豪宅套均成交面积分别同比下降了26%和22%。

调控难以撼动豪宅市场？

针对豪宅市场在调控下“量价齐涨”的现象，业内说法不一。

杨晨青认为，由于豪宅市场的购房者收入水平相对更高，购买力受调控影响相对较小，而限购政策的全面推行，也使得更多的高收入购房者偏向于购买高档项目，因此在整体市场成交量持续下行的情况下，豪宅市场成交不降反升。

“市场复苏期的延后，在城镇化进程终未到底的大环境下，房地产市场成交主力终究是以普通商品房为主，调控政策的主要对象也是刚需改善类住宅，因此在市场成交量上升期中，豪宅市场成交量的变动会滞后于中低档价位的项目。”也有业内人士这么分析。

数据显示，2012年二季度，一手房商品房市场成交总量环比上升55%，而豪宅市场却仅仅上升了14.8%，但到了三季度，整体市场成交量基本持平，豪宅市场却环比上升40%。

针对广州豪宅市场，大部分业内人士认为，相对北京、上海、深圳等其他城市，豪宅市场相对稳定。合富辉煌首席分析师黎文江则认为，虽然都是一线城市，但房价却没有太大的可比性。北京、上海的豪宅售价的确比广州高，但是这两个城市一个是政治中心、一个是商业中心，城市价值摆在那里，不管是人文历史、还是繁华程度，都要比广州高，因此，豪宅售价比广州高是当然的。

走势

年底豪宅成交量预计不会大涨

临近年底，再加上十八届三中全会的召开，房地产走势成为业内关注的焦点，尤其是对房价有较大带动作用的豪宅。

克而瑞分析认为，当前各地市场的高热主要得益于主力需求的成功切换，在房价持续上涨、刚需入市能力逐渐削弱之后，中高档改善、以及投资需求的顺利接棒保证了市场上行趋势不改，而促成这样变化的主因是行业政策面的总体平稳。

但有业内人士认为，对于今年最后两个月，部分城市市场的豪宅上升局面有可能被打断。“随着房地产调控的主体从中央向地方转变，在北京和深圳出台地方新政之后，预计包括上海、广州在内的部分今年以来房价快速上涨的核心城市，政策面或多或少都会有所收紧，这在一定程度上将改变当地市场的整体氛围，从而促成成交量价增幅在年底有所收窄。”

至于明年，不少业内人士认为，随着2012年下半年之后大量成交的土地集中进入项目开盘期，加上年初各地预售证审批有可能出现的阶段性放松，重点城市市场供应规模预计将明显上升，届时房价上涨的原动力将被真正削弱。

黎文江则认为，今年还有不到两个月的时间，核心城市的豪宅成交量预计不会有大涨的可能性，至于明年如何，还要看十八届三中全会的政策走向。同时他认为，房屋已经脱离消费品定价体系，因此不能单纯从自住的角度来考虑房价，应以投资品理论来解释房价。“在大部分人买涨不买跌的心态下，不管是普通住宅还是豪宅的售价被推高都是可以理解的。”（来源：南方都市报）