原标题：《观点意见：12个月内房价和土地成交继续旺畅》

陶冬 房价又在飞涨了，各地地王纷纷涌现，政府的房地产调控再次面临失败的尴尬。

房地产市场有其独特的规律，长周期乃是其一个突出的特点。笔者认为，在房价升跌判断上，常识比分析重要，简单的推理比分析模型重要，政策变化对房市短期走势十分重要，货币环境对房市中期走势至关重要。

房市短期看受流动性和政策影响颇大，此轮房价上升，就是在民间高流动性、发展商提价策略和政府政策改变三个因素共同作用下形成的。中国有世界知名的高储蓄率，资本管制下资金的海外投资渠道有限。同时民间感受到的通胀水平远高过统计局的CPI数值，放在银行里的资金在负利率下缩水。中国的刚性需求中，包括了一批以储蓄为目的的需求，当百姓意识到政府的政策打压无法令房价真正下跌时，刚性需求入场，带动房价的上升。

每次房市处于低迷状态，都与开发商现金流疲弱有直接的关系。政府在融资政策上限制开发商，往往是行政打压的一部分，令他们的售楼策略趋于积极，房价设定趋于合理。然而，目前开发商的现金流在笔者看来处在近5年来的最佳状况。除了个别小开发商外，整个行业售楼回款充沛，银行愿意借款，大开发商又多在海外低成本筹到大笔资金。对于不少开发商，头痛的不是现金储备不足，而是土地储备不足，这是近半年土地市场成交炽烈的根本原因。

当然，房市转热的最重要原因是政府的政策思路出现改变。在温家宝内阁时，房地产市场被视为风险通道，房价和非居民购买遭到限制。在李克强内阁时，房地产被视为增长源泉，政策也由行政打压转为以市场为本的调控。由于房地产税推进缓慢，地方政府的廉价房供应远水不解近渴，民间的流动性突破了政策的防线，一轮由一线城市主导的房地产升势油然而起。

短期而看，除非房价暴涨到影响国计民生、金融稳定，本届政府并不愿意再次祭出行政干预之策，平抑房价的任务落在调控房贷和推出房地产税身上。调控房贷早已被证明对抑制房价作用不大。房地产税是潜在的房市杀手，但是政府在出招上会十分慎重。房地产市场是目前民间增长引擎中唯一处于加速状态的，房地产业出事，中国经济几可肯定会硬着陆，因此笔者认为近期引入房地产税可能讲的多动的少，政府看重其威慑力大过杀伤力。即使个别城市引入房地产税试点，手法也相对温和，税收针对新的成交，针对豪宅。在民间需求已经疲弱之时，很难想象政府对一般住宅征税，进一步减少可支配收入，打击私人消费。

在今后12个月内，笔者认为房价和土地成交继续旺畅，间中参杂的政策噪音可能对情绪有影响但是不至于改变房市的走势。最终改变房地产市场趋势的，可能是整体货币环境，而非政策打压。