开发商的应对策略

如同当下较时髦的“二元经济”的说法，商业地产也要向“二元化”发展，如何能与网络购物更有效的结合，成为一个商业地产项目成败的关键。

谨慎确定体量。在许多开发商的开发理念中，仍然坚持商业开发最大化的原则，希望通过商业物业的高价来获取最大的收益。而在前期定位阶段，也不聘请专业的咨询顾问公司，往往根据自己的经验进行开发，这在以往商业地产稀缺的时代可能获得成功，但是现在很多项目由于这种原因出现了失败，前期定位不正确，造成后期招商[简介 最新动态]、销售、运营都无法继续。

因此，在网络时代，商业体量的确定变得尤其重要。根据上述商业地产的变化，在商业地产开发中，也应走两极化的方式，一种即是严格缩减商业体量，仅将其定位为配套商业，根据其最小辐射范围，在原有系数基础上打一定的折扣，用以测算建筑面积;另一种则是尽可能的作某种商品的专业化市场，利用积聚效应来消除网络带来的影响，但这也同样需要进行精确的调研计算，毕竟专业市场的系统性风险较综合市场更大。

更新产品理念。由于前期的过度开发，部分城市部分区域商业地产出现饱和，因此对产品的理解成为商业地产开发中差异化竞争的利器。网络购物造成消费者的目的性需求增大，由此促使商家选址的分散，会给商业物业带来新的理念。

地段和楼层因素引发的价格差异逐渐平滑，以往底层商铺与上面的商铺价格可能会相差1倍以上，多走一条马路商铺的价格也会相差数倍的情况会有改观。商业有更多的往上或者往下的发展空间，如原来全部都只能做成底商的区域，但是现在有的商业可以做到2层甚至地下，其商业价值依然不减。对于不同定位的商业，在产品设计上也有新的表达。如果是低端商业，则应注意尽可能多的提高商铺的利用效率，减小公共空间尺度，同时可以达到促使消费者进行快速购物决策的作用;如果是高端商业，则要利用完善的商业标识系统，为消费者提供如同网络购物般的便捷性。此外，增大公共空间，营造良好舒适的购物环境，尤其是要突出展示功能。

预留体验空间，激发消费潜力不同于实体展示型的传统商业地产，网络购物型商业地产应将刺激消费者下定最终购买决心作为主要目的。从网络迈入实体店铺已是消费行为的最终环节。因此，在实体店铺设计和构思上，一定排开重复冗余的、传统的商品陈列模式，预留更多的空间在服务型的消费体验上。因此，沟通交流场所的功能设计、放松休闲的体验空间、展示和商品教育培训空间应重点考虑。所有这些，都为实体消费增值环节做准备，做到真正的网上网下差异化经营。

利用网购力量。当持有商业物业成为趋势的时候，对消费者行为研究的不断更新，是商业地产可持续经营的关键。在网络信息泛滥的时代，依靠个人积累的品牌资源进行招商已经跟不上发展的潮流了。一方面资本市场的成熟，推动了品牌的扩张速度。一个食品或者电子产品品牌可以在1、2年内在全国迅速开上百家店，这在原来是不可想象的事情。另一方面，消费者需求不断变化，根据消费者需求研发的产品不断更新，导致产品品牌的淘汰更新也加快。这就要求从招商环节就不能因为已经达到较高的入住率而有所松懈，要有选择的与网络购物所造就的品牌商家合纵连横，快速切入市场。

运营阶段要根据前期的项目定位，在对市场供应和消费者需求作出前瞻性预测的基础上，及时进行品牌调整，在原有实体店经营模式中融入网络购物的元素，最大程度扩大实体店的影响力，减小运营的风险。同时可以通过与消费者的互动，实现运营的改进。

从长远来看，未来的商业购物消费将形成网络购物与实体购物长期并存的局面。而为了应对网络购物的冲击，未来实体商业购物的主题和购物氛围的要求也将更高。商业地产运营者应作好应对趋势变化的准备，未雨绸缪，以决胜商场。（来源：凤凰房产 作者：洲联集团）