10月第五周（10.28-11.03），北京市二手住宅成交3101套，环比下降5.89%。二手住宅成交均价为29703元/平方米，环比上涨3.23%。链家总结10月第五周二手住宅市场特点如下：

成交量：10月第五周成交3101套，环比下降5.89%

据链家地产市场研究部统计，10月第五周，二手住宅成交量为3101套，环比下降5.89%。10月全月（10.01-10.31）成交10793套，环比9月下降16%，同比去年10月下降5.7%，市场整体成交有所降温。

图1：10月第五周二手房住宅成交量变化

以上数据统计来源于链家地产市场研究部

成交量分析：

10月整体成交较9月降温，除去国庆长假外，单周平均成交量较9月有明显下降，月末翘尾也并不明显，但仍高于8月单周平均水平。市场整体出现转淡趋势。这一方面是新政后经过两个季度的需求释放，影响基本消退，另一方面也和最近京七条等政策信号频出，市场仍存观望情绪有关。

从新增房客源情况看，10月第五周，新增房源环比上涨4.58%，新增客源环比下降3.35%，新增房客源比自新政后首次跌破5.0，降至4.8的水平。

张旭认为，虽然单周新增房客源比值跌破5.0，并不意味着未来会持续低位，但明显体现出近一个月以来购房者积极性明显降低。目前正值十八界三中全会召开在即，市场也无利好信息，部分购房者出现政策观望。预计11月上中旬成交量难升温。

成交均价：10月第五周成交均价29703元/平方米，结构性环比上涨

据链家地产市场研究部统计，10月第五周，二手住宅成交均价为29703元/平方米，环比上涨3.23%。

图2：10月第五周二手住宅成交均价变化

以上数据统计来源于链家地产市场研究部

成交均价分析：

10月第五周成交均价超过29000元/平米，主要是受成交结构变化的影响，短期内高价房源成交占比突增。90平米以上户型成长占比上涨3个百分点，三环内成交占比更是上涨了5个百分点，为新政以来三环内成交最高占比。

就近几周的房价走势看，一直处于波动维稳的状态。从新增房源挂牌价的走势看，10月第五周挂牌均价环比小幅下降，调价中的降价占比也持续增加。

张旭认为，综合来看，业主的预期虽未出现整体性地下降，却也出现局部松动的迹象。在新政后价格整体持续上涨几个月后，四季度上行空间有限。但同时房地产市场价格具有一定粘性，近期还尚难出现实质回落。

市场分析：

链家地产市场研究部张旭认为，10月下旬自住型商品房政策的出台，虽然并没有导致购房者的直接退出，但在一定程度上影响了部分刚需购房者的观望情绪，近期客户成交周期也出现延长。需求入市积极性有所降低。

而在业主层面，部分置换型购房者在政策预期升温时，更倾向于在有明确的政策信号释放之前出售，之后再购买抗风险能力高的房产一步到位，如地段好、有重点学校等稀缺资源的综合质量高的房产。因此目前房源释放反而比较积极。

此外，最近值得关注的是，近期学区房价格创出新高再度引发关注。目前并不是学区房集中成交的季节，结合门店实际情况看，除中关村二小等个别学区因拆迁、学校合并等因素价格出现上涨外，学区房并未在整体上有升温趋势。

张旭认为，在风险预期加强时，重点学区房这类有稀缺资源的房产抗风险性更好，在市场中会具有一定优势，但超高价成交仍属个别现象。