曾被誉为商业地产“轻骑兵”的深国投商用置业有限公司(下称“深国投商置”)，再次宣布进行大规模股权变动。11月4日，深国投商置官网资料显示，黑石与工银国际控股有限公司(“工银国际”)同意分别购入该公司40%及6%的股权。

有多位业内人士认为，此举主要与深国投商置的战略扩张遭遇资金掣肘有关，缺乏融资平台导致深国投商置扩张乏力。

近半股权出让

深国投商置并不讳言，黑石与工银国际是受邀入股，但深国投商置并不愿意向《第一财经日报》透露该宗股权交易的财务信息。

本报从有关渠道获悉，黑石此次为40%股权支付的成本约4亿美元，并将在交易完成后成为深国投商置的最大单一股东。

作为全球知名的私募股权基金，目前黑石旗下管理投资资产高达690亿美元，此次投资主体主要来自黑石房地产亚洲基金。中国工商银行旗下的工银国际与黑石一起参与股权购买，工银国际购买深国投6%的股份，而工商银行是深国投最大的借款人。

官方资料援引深国投商置董事长兼CEO丁力业的表态称，黑石作为战略合作伙伴势必提升该公司的业内地位和管理水平，加速在中国的业务网络扩张。

黑石高级董事总经理Chris Heady则表示，看好中国的零售行业，希望通过自然增长及并购将深国投商置发展成为中国领先的零售平台。

此前的5月30日，深国投商置宣布向凯雷投资集团出售苏州印象城和杭州古墩印象城49%的股权。

丁力业彼时亦表示，与凯雷合作将促使公司加快业务发展和拓展计划，并通过提供差异化的产品和服务来提升租户的多样性和质量。

让业界印象深刻的是，作为配合沃尔玛在中国的发展专门设立的一家商业地产开发公司，深国投商置自2003年成立以来曾多次易主。

从最初的深圳国际信托投资有限公司(下称“深国投”)下属企业，到2006年华润集团以17.4亿元收购深国投之后，深国投商置一直保持着特有的国有企业身份和色彩，这种特点对其经营的影响至今仍部分存在。

此后2011年12月和2012年2月，深国投商置股权进行了两次交易，深圳市龙柏商置产业投资基金企业(下称“龙柏商置”)从华润手中接盘，合计获得深国投商置100%的股份，成为深国投商置单一股东。

这样意味着深国投商置完成了从国有企业向民营企业的性质转变。龙柏商置是2011年5月发起的商业地产并购基金，首期规模21亿元人民币。

不过，尽管此次黑石成为深国投商置的最大单一股东，但深国投商置的实际控制权仍然在龙柏商置和管理层手中。从黑石的操作手法来看，黑石入股后有望在融资、风险把控和运营技能方面对深国投商置进行提升，但通常不会介入日常经营。

瓶颈期

此次股权出让恰巧遭遇深国投商置计划赴港上市的市场传言，有市场猜测，黑石和工银国际收购深国投商置46%股权或加速其上市。

但将近一半的股份出让并不符合上市股改的逻辑，而深国投商置香港公关公司也向本报表示，目前公司暂无上市计划，股权出让更与上市无关。

对于频繁的股权出让，有不愿透露姓名的深圳开发商高管认为，这主要与开发商遭遇的融资困境和深国投商置的扩张乏力有关。根据官方资料，目前深国投商置共拥有和管理购物中心19家，累计开发及管理的购物中心建筑面积已超过400万平方米。

但此前深国投商置所拥有的项目，至少是现有项目数量的3倍。

由于深国投起初是沃尔玛中方股东，深国投商置2003年成立之后便依托沃尔玛进行大规模的购物广场开发建设。2003年至2006年之间，深国投商置还引入新加坡的嘉德置地，双方共投资了33个以沃尔玛为主力租户的购物中心项目；其间，深国投商置还引入西蒙集团、摩根士丹利、普洛斯等国际巨头，并合作开发五个印象城系列的购物中心。

与地产巨头的合作促成深国投商置短时期内迅速扩张，2004年至2006年深国投商置在全国获得项目60多个，与北方的万达集团不相伯仲。

可以说，深国投商置曾经一度是中国最大的商业地产开发商，但它并非商业地产运营商，因为深国投商置当初更多只关注购物中心建设环节。

2007年，深国投商置提出转型为商业地产开发及商业地产管理公司。但此后，深国投商置却意外地遭遇到频繁的股权变动。

2009年，深国投商置通过资产置换与嘉德置地分道扬镳。2010年，西蒙集团退出中国市场，深国投商置全面接手西蒙集团的股权。

直至2011至2012年，深国投商置再次发生两次股权变动，华润集团最终退出，深国投商置被民营资本全面接盘。

上述开发商人士坦言，频繁的股权变化导致深国投商置的经营战略无法良性延续，深国投商置近几年扩张乏力，“江湖地位”严重下滑。

深国投商置一直未对外披露经营业绩，但根据上海产交所的挂牌披露信息，2010年度深国投商置营业收入4.2亿元，净利润仅为1.39亿元，但负债总计却高达78.56亿元。而截至2011年10月31日，企业营业收入微幅增长至4.6亿元，而净利润却小幅下降为8704万元，负债总计68.13亿元。

显然，与当初一南一北立足商业地产的万达集团、宝龙地产已经不可同日而语，住宅开发商绿地、世茂房地产、华润置地、保利地产等在商业地产领域也风生水起，深国投商置在中国商业地产“黄金期”遭遇瓶颈。

甚至在2008年后的某段时期，市场传出深国投商置大量在建商业地产项目被迫停工、部分项目对外出售的消息。

接受采访的开发商人士认为，这种落后局面在根源上是由于深国投商置的商业模式短板所决定，与万达集团形成的住宅销售和商业开发并举的“造城模式”完全不同，深国投商置始终是以单纯的“造商场模式”进行商业地产开发，无法实现资金的快速回笼和相互支撑，导致其商业地产开发资金不足。

尤其是在房地产融资渠道普遍遇阻情况下，单纯依靠银行贷款显然并不能有效支撑深国投商置的扩张开发需求。

曾经的大规模跑马圈地已成过眼云烟，深国投商置“引入战略投资—与战略投资分手—再引入战略投资”的路径选择或许存在更多无奈。（第一财经日报）