蹊跷的拿地

2008年，亚新地产和中联创拿下这个城中村改造地块之时，正值郑州城中村改造第5年的高潮时期。

在郑州，大部分城中村由于建设布局混乱、建房密度过大，一直成为城市规划改造的重点和难点。2003年，郑州揭开城中村改造的序幕，星罗棋布的大规模城中村改造工程纷纷上马。由于地价低廉，盈利前景大为可观，各路地产诸侯纷纷抢滩郑州城中村改造，政府对城中村改造的支持力度也不断加强。

郑州市房地产信息协会副会长上官同君透露，当时，在满足郑州市总体规划需求的前提下，政府可以适当照顾和支持，如免除配套费，服务费用减半等。

截至2012年7月，除郑东新区、经济技术开发区外，郑州市建成区310平方公里内的228个自然村中，已有119个获批改造，其中30个村（组）通过招拍挂出让了改造用地，出让土地总价款约130亿元，盘活建设用地约13484亩。2012年，按照郑州市新型城镇化建设的总体部署，未来3年，除特色村外的城中村将全部启动改造，仅在2012年，郑州市就又启动了21个项目。

城中村改造过程中不可避免的一个问题是拆迁的补偿费用，如此激进的城中村改造节奏,为政府带来的资金补偿压力可想而知，由开发企业兜底就成为政府“明智”的选择。

按照郑州市政府《进一步规范城中村改造的若干规定》(郑政文〔2007〕103号），所有郑州市城中村改造项目都必须经过正规的招拍挂程序，政府必须先将拟改造的城中村土地收归国有，进行土地属性的更改、土地上附属物清理等一整套手续之后，方可由企业进入土地市场通过公开拍卖的手段获得土地。这本来意味着，企业在缴纳土地出让金后获得的应该是可以立即进行开发的“净地”。然而，事实却与此大相径庭。

“在郑州一般只要有开发商参与城中村拆迁，这块拆迁的土地就一定是这家开发商的了，这算是一种潜规则，所谓的招拍挂不过是走走形式。”一位郑州本地人士对中国房地产报记者表示。

亚新橄榄城即是一例典型。2008年6月24日，这宗到2008年为止郑州已成交城中村土地中单宗面积最大的地块挂牌出让，挂牌土地面积为900.25亩，被亚新地产和中联创在没有竞争对手的情况以底价9.181亿元收入囊中。

尤为蹊跷的是，据当时的知情人士透露，亚新地产和中联创还没有拿到地时，该地块上就已经建好了橄榄城的售楼处。此事在全国范围内引起关注，这种在郑州城中村改造中屡屡出现的“定向招拍挂”的咄咄怪事也招致了纷纭的质疑和指责。

一位郑州开发商人士透露，郑州的城中村改造过程中，往往是企业先与村民、村委会甚至所辖区域主管单位进行接触，私下达成一致意见，以支付一定数额定金为代价签署所谓“协议”，之后再由政府介入，将土地收归国有、进入一级土地市场，而最终的招拍挂环节也成为一种流于形式、可有可无的例行仪式。

“基本上只要政府公示的出让信息是城中村改造用地，就不会有其他的开发商前去竞标，因为一来没有参与拆迁不好意思去竞标；二来明知道是定向出让的，就不愿意去浪费参加土地竞标的报名费了。”该人士说。