重庆地标解放碑西北方向6公里，是SFC协信中心，上面两栋超高的写字楼，是未来两年重庆唯一在售的甲级写字楼；下面是协信地产的高端商业星光68购物中心。

发迹于重庆的协信地产，是一家区域内规模仅次于龙湖、金科的纯民营地产商。过去两年，协信地产董事长吴旭将原万科执行副总裁刘爱明、原恒隆港汇广场董事长王裕强网罗至麾下，开启一条不同于其他开发商的发展之路。

在住宅地产竞争越来越激烈的背景下，协信地产正在走一条商、住、产集成开发的差异化商业开发模式。协信地产CEO刘爱明表示，未来协信地产将会通过持有更多的购物中心。

目前，协信在建的购物中心有10个，包括重庆5个，上海2个，镇江1个，无锡2个。协信高管表示，到2017年，计划要增加到50个购物中心或400万平方米持有型商业地产面积；与此同时，协信地产于香港资本市场的IPO也在推进之中。

商住产集成开发的商业模式

在10月18日上海举行的商业发布会上，协信高层表示，协信的商业模式是商业地产、住宅地产和产业地产集成开发模式，而且商业地产都是持有。

吴旭说，协信要有更大的发展，只做住宅地产，跟着万科学，学不像；只做商业地产，跟着万达学，也学不像。唯有商业模式的突破，才能有更大的变化，商、住、产三个模式的结合不是说只做商业，也不是说只做住宅，更不是说只做产业。

“我们强调的是集成的概念，这个是我们最大的战略所在，”刘爱明说，“运作上可以分开，但项目上是连在一

起的。”产业地产的核心是总部基地，比如重庆的总部城。其模式是在一个城市副中心以上的地段建设总部基地，规模一般在40万-50万平方米，50%以上用于办公的写字楼，配套以住宅，特别是人才公寓，再加上商业地产项目。

总部基地虽然大多是写字楼，但重点在招商过程，因为政府部门也会参与。“政府会对项目有具体的税收要求，一亩地产出多少税收，要企业明确表述。”刘爱明说，这需要开发商与政府进行大量沟通。

据协信有关人士介绍，在其集成开发模式中，现阶段住宅地产比例大概占到65%-70%，商业地产和产业地产加起来占30%-45%，这个比例可能变化，但住宅地产肯定会超过50%。

“商住产的比例要根据包括土地属性、当地市场的消费情况来确定，所以没有一个非常明确的比例说明商业占多大比重、产业占多大比重。”协信董事长助理兼协信购物中心常务副总经理邹淑媛说。在整体运作上，通过每年的销售利润获得现金流，持有购物中心，用来获得企业核心增长。

据王裕强介绍，协信购物中心虽然只运作商业地产项目，但其在协信集团里有独立的财务部、人事部，是一个独立的法人公司。

“协信不会买太贵的地”

今年以来，房地产企业的商业地产项目陆续入市，部分一、二线城市购物中心的零售地产供应量屡屡创下新高。仲量联行监测的20个主要市场将有约150个新购物中心开业，新开业购物中心平均面积将超过8万平方米。

房地产业界已经出现商业地产是否过剩的争议。在此背景下，人们对于协信地产宣布5年新增400万平方米持有物业的宏伟蓝图感到疑虑。

刘爱明回应称，今年商业地产供应量比较大，但是3年之后，可能就消化了；购物中心的数量并没有想象中那么大，总体上商业地产仍会有很强需求，仍会继续快速发展。

刘爱明认为，商住产集成开发的商业模式，主要挑战是在运营。住宅地产项目竣工交付使用后，是没有问题的；但商业地产竣工之后，招商、运营等过程中问题才一一显露，这是商业地产真正的风险所在。有时候，一个运营不好的商业地产当下的估值，都不能覆盖其投资。

协信地产首先从拿地成本上控制风险。刘爱明说，集成开发的优势是拿地，纯住宅地产项目的拿地竞争非常激烈，而协信地产将住宅地产、商业地产和产业地产结合起来之后拿地，就不会面临那么激烈的竞争。

王裕强在发布会现场多次强调：“协信不拿太贵的地，太贵的地没法自持”。他认为，目前国内的地价已经太高，通过公开招拍挂的方式拿地非常不合适。

整体布局上，由于协信地产做的是高端地产项目，因此二线以下不予考虑。重点以上海为中心布局长三角地区，苏州（楼盘）、无锡和镇江等地开发项目也是最多的。

刘爱明表示，协信很早就进入江苏，在苏州、无锡拿地。计划明年在进入浙江市场，但是目前浙江土地供需比较紧张，竞争比较激烈，所以到现在也没有收获。

此外，协信想方设法降低融资成本，“国外的融资成本是3%到5%，但国内13%乃至15%的成本都借不到钱，”王裕强说，这非常不利于房地产产业的健康发展，对做商业地产是很大的挑战。

刘爱明透露，目前包括银行贷款、信托等融资方式协信都在使用。赴港IPO计划也已经推进了几年，正在等待合适的时机上市。

（来源：21世纪经济报道）