据协信有关人士介绍,在其集成开发模式中,现阶段住宅地产比例大概占到65%-70%,商业地产和产业地产加起来占30%-45%,这个比例可能变化,但住宅地产肯定会超过50%。
“商住产的比例要根据包括土地属性、当地市场的消费情况来确定,所以没有一个非常明确的比例说明商业占多大比重、产业占多大比重。”协信董事长助理兼协信购物中心常务副总经理邹淑媛说。在整体运作上,通过每年的销售利润获得现金流,持有购物中心,用来获得企业核心增长。
据王裕强介绍,协信购物中心虽然只运作商业地产项目,但其在协信集团里有独立的财务部、人事部,是一个独立的法人公司。
“协信不会买太贵的地”
今年以来,房地产企业的商业地产项目陆续入市,部分一、二线城市购物中心的零售地产供应量屡屡创下新高。仲量联行监测的20个主要市场将有约150个新购物中心开业,新开业购物中心平均面积将超过8万平方米。
房地产业界已经出现商业地产是否过剩的争议。在此背景下,人们对于协信地产宣布5年新增400万平方米持有物业的宏伟蓝图感到疑虑。
刘爱明回应称,今年商业地产供应量比较大,但是3年之后,可能就消化了;购物中心的数量并没有想象中那么大,总体上商业地产仍会有很强需求,仍会继续快速发展。
刘爱明认为,商住产集成开发的商业模式,主要挑战是在运营。住宅地产项目竣工交付使用后,是没有问题的;但商业地产竣工之后,招商、运营等过程中问题才一一显露,这是商业地产真正的风险所在。有时候,一个运营不好的商业地产当下的估值,都不能覆盖其投资。
协信地产首先从拿地成本上控制风险。刘爱明说,集成开发的优势是拿地,纯住宅地产项目的拿地竞争非常激烈,而协信地产将住宅地产、商业地产和产业地产结合起来之后拿地,就不会面临那么激烈的竞争。
王裕强在发布会现场多次强调:“协信不拿太贵的地,太贵的地没法自持”。他认为,目前国内的地价已经太高,通过公开招拍挂的方式拿地非常不合适。
整体布局上,由于协信地产做的是高端地产项目,因此二线以下不予考虑。重点以上海为中心布局长三角地区,苏州(楼盘)、无锡和镇江等地开发项目也是最多的。
刘爱明表示,协信很早就进入江苏,在苏州、无锡拿地。计划明年在进入浙江市场,但是目前浙江土地供需比较紧张,竞争比较激烈,所以到现在也没有收获。
此外,协信想方设法降低融资成本,“国外的融资成本是3%到5%,但国内13%乃至15%的成本都借不到钱,”王裕强说,这非常不利于房地产产业的健康发展,对做商业地产是很大的挑战。
刘爱明透露,目前包括银行贷款、信托等融资方式协信都在使用。赴港IPO计划也已经推进了几年,正在等待合适的时机上市。
(来源:21世纪经济报道)
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