随着商业地产热持续发酵，城市多中心布局的需要、新区配套的要求、住宅郊区化愈发强烈……一个明显的现象浮出水面：在市区多个综合体布局稠密，竞争白热化的当下，福州多个综合体的发展布局开始越来越远离主城区，纷纷落子郊区。

郊区综合体缘何会如此热门？其成功运营的支撑点在哪儿？与城中心综合体有哪些异同？未来前景几何？

现象：大型综合体郊区化

不知不觉中，福州已形成满城皆是综合体的现状。据记者了解，今明两年福州还有一大批的城市综合体即将密集投入使用，加上之前已建成或在建规划中的城市综合体，已超20个。

在“满城皆是综合体”之余，一个更为微妙的现象也愈发凸显，在城市框架进一步拉大，城市交通进一步改善，住宅郊区化已成定局的背景下，城市综合体开始与住宅混搭，从城市中心区向外围蔓延。

传统的中心城区外围，仅在仓山区，就有海西佰悦城、海峡商贸城，世纪金源的闽江世纪城，恒大即将落地的大型综合体项目。马尾区有快安综合体、名城城市中心等。而在闽侯，确定的综合体项目更为密集，奥特莱斯、海峡汽车城、海峡鑫天地，群升、泰禾、正荣、都先后拿下闽侯商服地块，目前项目已经上市或在规划设计中。放眼望去，在福州的主城区之外的周边郊县，各大项目星罗棋布。

对此，有业内专家表示：“市中心城市综合体由于受到城市交通、容积率、规划的束缚更多，往往容易同质化。而郊区城市综合体的将会更好地规避这些局限，由于郊区配套的缺失，综合体的定位可以更灵活，添加的业态可以更加丰富，整体规划更容易体现差异化和个性。”因此，目前在外围区域涌现的，除了传统商业综合体，更多以主题地产为主，如汽车产业，物流产业、科技园支撑的综合体，通过多重物业形态的有机组合，实现产业资源优势的最大化。

 释疑城市扩大推综合体出城

综合体出城，政策的支持成为最大助力。

城市框架的拉大，市中心可供开发土地的减少，随着城市地铁、快速路等交通环境的改善，城市综合体项目随城市扩张向郊区挺进。

有本地开发商表示，目前城区无地可拍，而且买地代价高昂，难以下手。他还表示，由于新增土地集中在配套不足的郊区，近年来政府在土地出让中捆绑的公建比重也越来越大。郊区的房子要想卖得好，必须解决配套问题，而政府也有意推动房企引进教育资源、修建综合体甚至引进产业，在此背景下，参与新城建设成为开发企业社会责任的一种体现。

CRIC克而瑞福州机构总经理张旭东补充道，从目前楼市走势来看，往主城区之外溢出的迹象十分明显。刚需的置业区域开始全面倾向于三环甚至近郊，尤其是闽侯成为楼市成交大户，甚至超越五城区之和。但是此前的房地产开发项目都是纯住宅性质，但存在交通不便、生活配套缺乏等短板，所以需要这些新的综合体项目来给区域配套。

竞争压力逼次中心生长反观市区，综合体密布且分布不均衡，热点区域分布过多。以万宝商圈为例，苏宁广场、华润置地综合体项目纷纷落子。浦上商圈三个综合体间均只隔数百米。东区综合体数量也不可小觑。日渐稠密的综合体分布，势必引起主城区综合体竞争的白热化，要从中脱颖而出实属不易。

而郊区则大为不同，走出去才有更广阔的天空。

业内人士林先生认为，“主城区居住人口不断向外分流，有着对商业配套的强烈需求。因此，在一片白纸的郊区显然更容易施展拳脚。加之郊区的地价相对低廉，可满足市民梯级消费的需求，备受开发商青睐也是情理之中。”另外，打造城市副中心或新中心将是福州城市化发展的大趋势，未来市级商业中心、副商业中心、区域商业中心为骨架的商业格局逐步呈现。在激烈的土地竞争中房企可以顺势而为进行战略布局。

□记者观察郊区综合体发展，危还是机？

郊区综合体占据周边住宅项目增多，客流量加大、地价低廉等优势，似乎前景一片光明。然而这并不意味着没有运营风险。此前，仓山一综合体就爆出项目快交房，配套综合体却未动工的问题。

有业内专家告诉记者，郊区综合体的风险主要来自两方面，一个是板块的成熟程度和人气的聚集程度，另外一个是招商的能力，其实也是购买力的问题。因此，对区域内目标人群消费习惯、消费水平进行调研，并进行精准定位尤为关键。

他建议，郊区城市综合体的商业项目中同样应该首先“迁就”周边居民的消费习惯，减少奢侈品比重，增加大众品牌比例；注重营建“体验式”的购物环境，打造二级商圈或者副中心。

或者以产业带动的方式走出差异化路子。受到地理位置、区域产业、运营模式等因素影响。产业综合体可以特色产业为支撑，通过多重物业形态的有机组合，实现产业资源优势的最大化。比如主城区是以商业商务为主的综合体，周边区域则可以以区域产业为依托的综合体，做到错位发展。

(海峡都市报）