建议4

以房养老需要完善估值体系

虽然两年前北京、上海等地的一些银行已经开始尝试“以房养老”业务，但在北京，这一业务连一单也没有做成，最后无疾而终。

银行业界专家王胜春认为，之所以出现这样的情况，除了消费者观念上的因素外，还因为银行没有一套完整的估值体系，让银行的风险和收益相匹配。“如果银行给的条件还不如消费者把房子卖了收益多，那这样的价格对消费者而言意义不大。”

此外，对于房屋的估值问题，银行业内人士一直认为，做“倒按揭”的前提之一便是房价应稳定。曹远征表示，如果房屋价格一直升值，那么“将房产给儿子”的想法将会依旧盛行。从国外成熟经验来看，倒按揭也应是在房价相对稳定的前提之下开展。

建议5

开征遗产税有助于推动以房养老

近两年，部分银行已开展“住房反向抵押”的业务，但规定必须是抵押人至少有两套住房，且所抵押的房产最多抵押期限不超过10年。

孟晓苏指出，反向抵押贷款是从欧洲和美国学的。美国在1980年代出现了一批住房富人、货币穷人，因此从上世纪90年代中期，就出现了很多美国老人用大房换小房，到如今更多选择反向抵押贷款来养老。美国这种方式盛行的前提，就是有高额的遗产税。

孟晓苏认为，开征遗产税可以推动以房养老的发展。如果一套房屋在老人生前已分期被套现、或是产权已经过户给保险公司，住房反向按揭养老保险就属于依法避税。同时，老人在生前就把自住房产提前逐步变现，不仅能提高自己生活水平，还能随时补贴到子女身上。孟晓苏还提出，鉴于中国房价上涨的趋势，建议遗产税的起征点设为1000万元起。

养老的四种解决方案

案例

上海七旬老人杨招娣在丈夫死后被子女离弃。她除有低保，还有套小居房改房。老人该如何养老？若租房养老，月租1500元加低保够住养老院；若反向抵押可每月获得1.5万元生活费并终生住房，如果再将房子出租则可再得1500元，但房子不能传子女。老人该如何选择？

方案一：靠低保每月1500元自住养老，房子留着死后传给子女。

方案二：把房租出去，低保加1500元租金够住民政养老院，生活水平不高但有保障，房子死后可传子女。

方案三：卖房养老。房产连年升值，目前老人的房改房约值200万元。卖房钱存银行拿利息，搬入高端养老院。但房产升值今后跟她无关。