住房反向抵押养老保险：即以房养老，将房屋产权抵押给金融机构，从金融机构领取“养老金”，同时将继续获得房屋的居住权一直延续到借款人去世。借款人去世后，金融机构获得房屋的产权。

以房助老

不要求老人拥有独立产权房屋，也不需抵让房屋产权，可以通过置换住房（或闲置房屋）的使用权，获得基本养老金之外的更多养老资金，或置换到养老院、老年公寓等。政府需出台扶助政策，鼓励更多社会组织、金融机构参与其中。

建议1

在房价预期稳定的城市做试点

孟晓苏认为，为确保住房反向按揭养老保险顺利开展，首先要让涉及各方有参与积极性。为了降低保险公司对房价下跌风险判断的预期，在试点地域的选择上，可把2003年保监发124号文件所选择的北京、上海、广州等城市列入，还可增加杭州等房价较高、涨幅预期稳定的城市。

同样，以房养老也是一项个人选择养老的方式，不存在强制性，为打消子女反对，给老人在选择上造成的困惑，可借鉴台湾地区保险业从无子女家庭开始进行反向抵押养老的经验，首先从无子女家庭和“失独家庭”起步，然后再根据需要扩大到有愿望的其他老人家庭。

建议2

70年产权续期还需法律解释

“以房养老”此前多年未推进，关键一点就是物权法还未落地，直到2007年物权法的出台，规定住宅用地70年后自动续期。但从现有的法律来看，土地使用权70年期满后如何处置，仍是一个悬而未决的问题。一方面，《物权法》关于“土地使用权期间届满自动续期”的规定，只适用于住宅建设用地，而对商用地在使用权届满后如何处理仍是未知数。另一方面，《物权法》虽然规定住宅建设用地使用权期间届满自动续期，但这种“自动续期”是无偿续期还是有偿续期？如果是有偿续期，按什么样的标准来收？如果标准过高，产权人和保险公司是无法接受的。

由此，“以房养老”的房产前提，除了是自住的，还明确必须是住宅立项的。孟晓苏指出，作为长期投资，保险公司非常看中这一点。而关于70年产权自动续期问题，还没法律上的明确解释，这一点需要落实，给房产涉及各方吃颗定心丸。

建议3

给予福利房以抵押权

孟晓苏指出，最近10年中国社会变化很大。在2亿老年人中，多数65岁以上的老人没赶上高工资，也错过了上商业保险机会。仅凭社保和低保，不足以满足老人期望的生活方式。唯一有了一套房改房，但这类房子还没有出售和抵押权利，因此也不能变为以房养老的抵押房，但这类人群同样也有以房养老的需求。

在孟晓苏看来，设置养老多重保障，还能从源头上解决腐败问题。近年来，在干部贪污、受贿等案件中，很多是被称为“五十九岁现象”的例子，也就是人到接近退休时，为了维持自己今后生活水平不下降，采取了不正当措施。而如果通过寿险服务解决了这部分人的担忧，也能避免腐败问题。同时，孟晓苏还提出，应该由中国保监会、民政部并邀请住建部、财政部与税务总局参加方案设计，处理好抵押房屋的权属关系。

建议4

以房养老需要完善估值体系

虽然两年前北京、上海等地的一些银行已经开始尝试“以房养老”业务，但在北京，这一业务连一单也没有做成，最后无疾而终。

银行业界专家王胜春认为，之所以出现这样的情况，除了消费者观念上的因素外，还因为银行没有一套完整的估值体系，让银行的风险和收益相匹配。“如果银行给的条件还不如消费者把房子卖了收益多，那这样的价格对消费者而言意义不大。”

此外，对于房屋的估值问题，银行业内人士一直认为，做“倒按揭”的前提之一便是房价应稳定。曹远征表示，如果房屋价格一直升值，那么“将房产给儿子”的想法将会依旧盛行。从国外成熟经验来看，倒按揭也应是在房价相对稳定的前提之下开展。

建议5

开征遗产税有助于推动以房养老

近两年，部分银行已开展“住房反向抵押”的业务，但规定必须是抵押人至少有两套住房，且所抵押的房产最多抵押期限不超过10年。

孟晓苏指出，反向抵押贷款是从欧洲和美国学的。美国在1980年代出现了一批住房富人、货币穷人，因此从上世纪90年代中期，就出现了很多美国老人用大房换小房，到如今更多选择反向抵押贷款来养老。美国这种方式盛行的前提，就是有高额的遗产税。

孟晓苏认为，开征遗产税可以推动以房养老的发展。如果一套房屋在老人生前已分期被套现、或是产权已经过户给保险公司，住房反向按揭养老保险就属于依法避税。同时，老人在生前就把自住房产提前逐步变现，不仅能提高自己生活水平，还能随时补贴到子女身上。孟晓苏还提出，鉴于中国房价上涨的趋势，建议遗产税的起征点设为1000万元起。

养老的四种解决方案

案例

上海七旬老人杨招娣在丈夫死后被子女离弃。她除有低保，还有套小居房改房。老人该如何养老？若租房养老，月租1500元加低保够住养老院；若反向抵押可每月获得1.5万元生活费并终生住房，如果再将房子出租则可再得1500元，但房子不能传子女。老人该如何选择？

方案一：靠低保每月1500元自住养老，房子留着死后传给子女。

方案二：把房租出去，低保加1500元租金够住民政养老院，生活水平不高但有保障，房子死后可传子女。

方案三：卖房养老。房产连年升值，目前老人的房改房约值200万元。卖房钱存银行拿利息，搬入高端养老院。但房产升值今后跟她无关。

置换房产：

以老人原有物业进行置换，进入养老公寓。如果一次性交付“租金”，便可长期居住直至离世。也可以选择每月缴付租金。如果需要终止租约，租户还可以按租住年期，取回部分租住费。

方案四：进行反向抵押养老保险。将房产抵押养老，可每月获得1.5万元，可终生拿钱并可继续居家，若出租房还能多得一份租金。且能继续分享房产升值。如果未来其房产增值到400万元，则每月可得3万元。

参保后老人过早离世不就吃亏大了吗？其实这种产品规定：老人随时有房产赎回权；去世后其近亲属也有优先购买权；房屋拍卖价格高出部分可付给家属或按老人遗愿处置。

建议6

鼓励保险公司投资养老服务产业

“除了以房养老外，政府应鼓励所有形式、所有层次的养老服务，包括社区养老、居家养老、养老院养老等，对中低收入群体的支持力度要更大一些。”陈秉正表示，在养老支持政策上，需要政府在多方面给予支持。例如，在土地方面，政府应该专门规划一些地方用来做养老设施；在人才领域，也应该设置一些从业资格认证、行业协会等措施；而在市场方面，鼓励保险公司投资养老服务型不动产项目。

北京某寿险公司高层管理人员告诉记者，“以房养老”虽然看起来其核心是一个金融业务，但实际上最困难的还是服务。目前市场上大多数老人最需要的并不是钱，需要的是专业的服务人员，在这一点上，目前金融机构能够提供的专业养老服务人员非常匮乏，如果这一短板能够补上，“以房养老”的吸引力将大大提高。

建议7

将资产证券化配套放开

“以房养老”对于银行而言是个长期业务，短则十年，长可达二三十年。王胜春认为，随着未来以房养老业务量的增大，银行流动性或面临考验。因此在推进“以房养老”的同时，应配套地将资产证券化逐渐开放，让更多的银行及金融机构能够有资产证券化的资格，从而盘活流动性。

业内人士也普遍认为，“以房养老”需要真正发达的资产证券化市场，以便于市场上各机构能够自由进行资产的买卖，这样的市场制度条件下，才会有足够多的机构愿意来承担和分散资金占用、资产贬值的风险。

建议8

放宽以房养老准入门槛

“住房反抵押贷款既属于贷款业务，又包含了养老年金的功能，即兼具传统意义上的银行产品功能和保险产品功能，因此，无论是银行还是保险公司，能否单独经营此类贷款业务？这个问题还需要有关监管部门在市场准入方面做出规定。”清华大学中国保险与风险管理研究中心主任陈秉正表示，开展“以房养老”试点，需要在准入门槛上予以放开，以进一步培育和促进市场主体的增长和发展。

除了在金融领域的市场放开之外，某大型保险公司寿险部负责人表示，当“以房养老”执行若干年之后，金融机构势必会面对如何处置大量留存房地产的问题，而在以前，金融机构大多是以不良资产的方式去处理，因此需要监管部门在资产处置上对金融机构放开更多渠道。

建议9

金融机构应加强风险管控设计

按照国外已经运作成熟的“以房养老”经验，一般而言，“以房养老”主要面临着三类风险，而这三类风险几乎是“以房养老”不可避开的。

一是房地产价格波动风险。房产价值的波动是金融机构和房主最为关心的一类风险，前者担心房价下跌，后者担心房价升值。尤其是在泡沫化比较严重的阶段，以不动产现在价值进行评估，存在较大风险。

二是利率风险。毕竟房产反向抵押是一种贷款产品，自身就存在利率风险，特别是反向抵押，这样的贷款期限越长，金融机构所面临的利率风险就越高。

三是长寿风险。虽然大多数情况下，保险公司等金融机构都可以通过大数法则进行精算，对客户的平均寿命进行预测，但不排除医学的突飞猛进，造成人们平均寿命的快速延长，这可能会造成金融机构要向借款人支付高于事前预计年金的风险。

面对上述三大风险，陈秉正认为，在试点推行之前，参与以房养老试点的金融机构要做好应对这些风险的管控机制，加强对产品的设计，尤其是对风险管控的设计。

建议10

给予金融机构减免税的鼓励

陈秉正建议，给予参与以房养老的金融机构适当的税收优惠，如营业税、所得税的减免等。

事实上，给养老产业提供税收优惠的政策目前已经执行，只是大多数还集中在行政收费层面。《关于加快发展养老服务业的若干意见》中提出，对非营利性养老机构建设免征有关行政事业性收费，对营利性养老机构建设减半征收有关行政事业性收费。但在市场较为关注的税收层面，至今尚未实质性的优惠政策。

除此之外，陈秉正还认为，如果老年人选择“以房养老”，未来，对其免征房产税等税种值得深入研究。他建议，如果是老人的唯一住房参与反向抵押，那么国家就应该对其免征房产税，而如果是拥有几套房，则应该区别对待，以防止其通过“以房养老”避税。