原标题：地王之争白热化背后：机构称北京四环内豪宅仅够卖两年

北京农展馆地王成交已过数日,舆论的硝烟却久久未散。其中,最值得玩味的无异于王石与孙宏斌的一场隔空对话。

面对地王,王石提示应小心;孙宏斌则表示很惊讶。圈内两位大佬的不同态度让人难以分辨,但供求关系这条铁律无时不刻都在左右着房价,这也许正是孙宏斌看多的关键。

北京市场高端项目稀缺程度几何,亚豪机构副总经理任启鑫为《每日经济新闻》记者算了一笔账,“如果按照现有市场,以每月300套的去化速度计算,目前北京四环内7000余套的住宅存量,仅够支撑两年。”

房价与地价的竞赛

两年左右的消化期显然并不乐观,但如果要说可以比肩农展馆地块的项目的话,存量更是少之又少。记者粗略统计了目前北京市场成交均价超过8万元的项目,包括首创·禧瑞都、钓鱼台七号院、合生·霄云路8号院、鸿坤花语墅、长安太和等共计18个项目。

“目前我们的均价是12万元/平方米,一共是57套房源,集中在400平方米左右的大户型。”昨日,记者走访了位于北京东三环呼家楼附近的首创禧瑞都,该项目的销售人员表示。

房价与地价,似乎进入了一个无限循环的竞赛之中。

“农展馆这个项目做起来的话,15万元是保守估计,售价估计要远高于此。”在记者走访的多个高端项目中,不少销售人员都以农展馆项目为标杆,来解释项目自身上调价格的原因。

“每一次拍卖都被认为是一个疯狂的行为,但再过几年会发现人家的眼光是超前的。”财富地产集团总裁王喆对记者表示,“孙河地块目前的楼面价超出了我的想象,但区域未来价值还有很大提升空间。”

“高价地的成交、‘地王’的产生,会对现行楼市释放房价上涨的信号,高地价与合理利润率叠加,推算之下,未来‘地王’地块打造出来的产品售价必然水涨船高。”任启鑫表示。

顶级豪宅成投资品

但即便是动辄几千万元的豪宅,似乎也并不缺少市场。

北京一在售高端项目的营销总监告诉记者,目前该项目即将开盘的房源频频接到 “关系电话”要求留房,其中个别房源已经排了数人。另有一别墅项目的负责人同样向记者表示,项目即将开盘的房源基本上已经“内部解决”,无需再对外销售。

亚豪机构数据显示,8月北京四环内高端住宅成交335套,成交套数环比上涨了15%。

“从楼市发展来看,影响高端市场发展的因素大部分都是促涨的,在供应量越来越少的情况下,核心区域的豪宅价格可能还会继续上升。”中原地产市场研究部总监张大伟告诉 《每日经济新闻》记者,年内单盘成交均价超过5万元的住宅项目达到了33个,而在2012年则只有27个。

支撑豪宅市场成交持续走热的原因,一方面源自不断壮大的新富人群,另一方面是由于国内投资渠道较为单一,顶级豪宅成为了这部分人群财富保值增值的投资品。

据亚豪机构对购置豪宅客户用途监测结果显示,2013年以来,购置500平方米以上公寓的客户兼顾资产分配与会客接待功能的数量明显增加,豪宅的复合性功能受到置业者关注。“目前,居住型豪宅主要分布在五环沿线,多属于被有限的土地供应量与高地价倒逼而成的高端住宅,而会所型豪宅则多位居四环以内的核心城区。”任启鑫认为,目前北京豪宅已经悄然出现了居住型与会所型两种分化趋势。

地王的“副”作用

“对于这些单价超过10万元,总价超过5000万元的高端楼盘来说,都需要有很长的消化周期。”东汇置地投资管理有限公司总裁、中央别墅区创始人刘东在接受《每日经济新闻》记者采访时指出。

但刘东最担心的则是,这部分市场对普通购房者带来的“威胁”。“在我看来,一些区域地王是有作局之嫌。”刘东直言,近期在北京陆续出现的一些区域地王,价格已经远远超过了在售商品房的价格。

刘东的担心并非没有根据。以亦庄为例,在融创与葛洲坝联合体以超过3万元/平方米的价格拿下亦庄地王之后,区域内多个即将上市的项目出现了价格跳涨。某在售项目的价格由此前预计的2.7万元/平方米上调至3.2万~3.5万元/平方米。

“我觉得高端豪宅这一块,应该制定与普通住宅区别对待的政策。”刘东表示,目前其正在进行相关课题的研究,拟从单价与总价结合设定门槛,对高端项目取消价格限制,而通过以税收取代限制,这一课题也将最终汇报给相关政府部门。“这样的政策将完全区别于普通住宅,也希望能借此来减少高端市场价格升高而对区域售价的影响。”