作为“赶潮”地产再融资的21家房企之一,大名城(600094,SH)8月25日公布为旗下福州永泰一宗温泉旅游地产项目定向募资30亿元。目前地产再融资操作不明,业内认为该方案“探路”意味浓重,该项目是大名城4个一二级联动开发项目之一,一旦成功,将为此类项目再融资铺路。

不过,记者了解到,目前福州周边将有近20个温泉旅游地产项目放量,其中不乏碧桂园、富力等实力地产商和千亩大盘项目。当地业内人士认为,大名城永泰温泉旅游项目地理位置相较其他区域偏远,预热时间较长。

计划售价难盈利?

据大名城的定向募资方案,该项目名称为名城永泰东部温泉旅游新区一期,总投资43.64亿元,位于福州市永泰县葛岭镇。项目可销售住宅面积87万平方米,可销售商业面积3.32万平方米,预计销售额58.84亿元。

上述43.64亿元的总投资,包含土地成本4.11亿元,前期费用3.32亿元,基础设施配套费4.21亿元,建安成本19.28亿元,公共设施配套费6.04亿元,建设期间费用(含不可预见费用)6.68亿元。也就是说,在不包含税费、宣传等费用的情况下,可销售部分的平均成本为:总投资43.64亿元/可售面积 (87+3.32)万平方米=4831元/平方米;而可售面积每平方米的均价为:总销售收入58.84亿元/可售面积(87+3.32)万平方米=6515元/平方米。

该项目经济效益情况预测为总销售收入58.84亿元,利润总额15.20亿元,净利润8.34亿元,税后投资利润率19.10%,销售净利率14.17%。税后利润率要达到19.10%,其可销售部分单价6515元能实现么?

“4831元/平方米的成本中,还不包括营业税、城建税、教育附加费、土地增值税、印花税以及契税等其他费用。”业内人士透露,楼盘竣工后,测绘费,预售证交易费,销售许可证及面积测量费等等,这些收费项目至少有30项,费用总计400～500元/平方米,再加上营业税、所得税,每平方米税费成本超过1100元。

加上税费成本,上述项目实际成本将达到6000元,还不包括宣传广告等费用,可见按6515元/平方米进行销售,盈利无法满足其预期收益。“要实现税后近20%的利润,售价至少要达到约8000元/平方米。”上述人士表示。