新天地的相关物业管理工作人员表示，项目仅是万达承建，并非是万达自持运营。由此可见，这是新天地后期经营惨淡的一个硬伤。项目后期的经营并不在商业地产大佬万达的运营范围内，对于后期不太成熟的商业地产运营商而言，则需要养铺和吸引人气，如果没有长远的规划，将会导致商铺较长时期的空置。此外，金街以全部对外销售的模式进行操作，卖给小业主后没有办法做统一的经营管理，而且利润较低的行业无法承受业主希望达到的租金水平，这也就直接导致了金街后续经营的困难。

可以打一个形象的比喻，对于万达来说，万达金街就好像是一个已经过继给别人家的孩子，虽然有血缘关系，但已经没有抚养义务。

与此同时，加上政府部门为进一步延续和提升东大街的商业氛围，稳固其“西安第一商业街”的商业核心地位，充分发挥商业竞争优势，掀起了大规模综合改造工程。虽然该改造工程后期将为东大街带来不可估量的提升价值，也是商家潜力增值的机遇，但也必须经历一个漫长的施工期。项目的开业运营正好处于东大街改造及地铁一号线施工阶段，受外部施工环境的影响，亦造成人流量较低困境。金街在内忧外患下致使商户纷纷落荒而逃，投资者观望氛围弥漫。如此运营之痛，“西北第一金街”更需予以反思，对症下药。

破局：商业“血液”运行不畅后期运营须对症下药

由此可见，一个商业地产项目的成功开发，并不仅仅是一个生产与销售的简单过程，而是通过对商业物业的持有和商业运营来实现增值。在商业和地产的组合中，如果说地产是骨骼和肌肉，那么商业便是心脏和血液，而其开发模式就是灵魂，只有三者齐备完善了，商业地产才能健康运转。

银泰置地（集团）有限公司商业中心副总裁、原万达招商中心常务副总王锐表示，一个项目能否成功看营运，而项目的招商“3W方法”在于时机、地点及方式。在招商中，更要着重业态比例、统一形象、同业差异互补、多元经营方式、主力店招商先行、招商期间租金优惠及统一服务信息化管理等原则。由于万达金街缺乏统一的规划，无论对于万达自持商业还是金街商铺的经营者来说都不利于长远发展，万达金街在出售和招商过程中应当做出更系统的规划。

事实上，商业地产最重要的并不是规模扩张，在关注区域内商业发展的态势，对物业周边的人流量、消费能力、消费习惯等进行综合考量，预估出收益与回报，制定合理的资金策略的同时，后期运营管理更为重要，否则就要面临漫长的养商期。

对于“西北第一金街”未来的发展，虽然目前来看“时间”是唯一的出路，但运营更是破解困境的核心关键。（赢商网西安站）