在万达布局西安的商业地产版图中，李家村万达傲视群雄。东大街万达新天地以区区6.7万㎡的体量，显然无法与李家村万达34万㎡、民乐园万达28万㎡相抗衡。但是，在“万达+东大街”两个“金字招牌”的推动下，新天地仍是吸引了无数大众的眼球。因着历史、商圈、未来价值及实力商家主战场的东大街优势，以及“现象级”万达品牌的灵魂和凝聚力，东大街万达新天地亦征服了不少商业投资者，并一举摘得“西北第一金街”的称号。然而，昔日第一金街，今日却面临惨淡的运营之痛。

“西北第一金街”

困境：昔日“西北第一金街”今日“空铺”门庭冷落

2012年12月22日，万达新天地在万众瞩目下盛大开业。然而，曾经在东大街引起不小轰动的开业盛况已成过眼云烟。如今新天地金街的商铺店门紧闭，无人问津，招租亦是困难，呈现着另一番景象。

记者探访发现，开业大半年的万达新天地金街客流稀少，甚至有近半商铺空置待租。由于人气不足，这座曾被寄予厚望的黄金金街购物中心正陷入门庭冷落的尴尬。

据统计，万达新天地共有160个左右铺位，但截至目前仍有高达35%——40%的空铺率。尽管相应品牌已入场开张，但工作日整幢商场客流量较低，许多品牌几乎无人光顾，已出租的商铺工作日人流量不足一成，很多铺位出租后已关张并要求转让。一眼望去，整条金街上空旷冷落，呈现的是另一番“空铺”的光景。

记者在金街一层的真维斯品牌服饰商家了解到，如果营业额月度不足数十万商家则有可能亏损，这对他们来说，是一个很难完成的数字。位于金街二层的爱美丽品牌内衣连锁店，商铺面积约84㎡，以370元一平的租价来算，一个月须支付3万元的租金。“生意很不好做，在旺季还能有所营业额，在淡季则常常处于亏损状态。”

营业员无奈的表示。从记者走访整个金街的情况来看，一层二层的服装精品、三层的餐饮无一幸免都是空荡荡的景象。不少店员透露，除了双休日及节假日店里人气稍足，平时商场里都没什么人，开业初小小地热闹了一把之后就再无起色。三楼的某服装品牌商户则正为半年上交18万的高额租金犯愁，正打算另谋出路。

硬伤：万达金街“过继”模式虽有血缘但无抚养

按所谓的常理而言，“万达到哪里，哪里就是城市的中心。”从2001年伊始，万达一直以这样成功的“造城者”身份涉足商业地产。万达开工之前就能完成复杂的主力店招商、万达能实现满铺开业并且基本没有培育期、众多的商家跟随万达征战一座又一座城市……最具生命力和竞争力的万达模式，为何到了东大街万达新天地这里，却面临着惨烈的运营之痛？

新天地的相关物业管理工作人员表示，项目仅是万达承建，并非是万达自持运营。由此可见，这是新天地后期经营惨淡的一个硬伤。项目后期的经营并不在商业地产大佬万达的运营范围内，对于后期不太成熟的商业地产运营商而言，则需要养铺和吸引人气，如果没有长远的规划，将会导致商铺较长时期的空置。此外，金街以全部对外销售的模式进行操作，卖给小业主后没有办法做统一的经营管理，而且利润较低的行业无法承受业主希望达到的租金水平，这也就直接导致了金街后续经营的困难。

可以打一个形象的比喻，对于万达来说，万达金街就好像是一个已经过继给别人家的孩子，虽然有血缘关系，但已经没有抚养义务。

与此同时，加上政府部门为进一步延续和提升东大街的商业氛围，稳固其“西安第一商业街”的商业核心地位，充分发挥商业竞争优势，掀起了大规模综合改造工程。虽然该改造工程后期将为东大街带来不可估量的提升价值，也是商家潜力增值的机遇，但也必须经历一个漫长的施工期。项目的开业运营正好处于东大街改造及地铁一号线施工阶段，受外部施工环境的影响，亦造成人流量较低困境。金街在内忧外患下致使商户纷纷落荒而逃，投资者观望氛围弥漫。如此运营之痛，“西北第一金街”更需予以反思，对症下药。

破局：商业“血液”运行不畅后期运营须对症下药

由此可见，一个商业地产项目的成功开发，并不仅仅是一个生产与销售的简单过程，而是通过对商业物业的持有和商业运营来实现增值。在商业和地产的组合中，如果说地产是骨骼和肌肉，那么商业便是心脏和血液，而其开发模式就是灵魂，只有三者齐备完善了，商业地产才能健康运转。

银泰置地（集团）有限公司商业中心副总裁、原万达招商中心常务副总王锐表示，一个项目能否成功看营运，而项目的招商“3W方法”在于时机、地点及方式。在招商中，更要着重业态比例、统一形象、同业差异互补、多元经营方式、主力店招商先行、招商期间租金优惠及统一服务信息化管理等原则。由于万达金街缺乏统一的规划，无论对于万达自持商业还是金街商铺的经营者来说都不利于长远发展，万达金街在出售和招商过程中应当做出更系统的规划。

事实上，商业地产最重要的并不是规模扩张，在关注区域内商业发展的态势，对物业周边的人流量、消费能力、消费习惯等进行综合考量，预估出收益与回报，制定合理的资金策略的同时，后期运营管理更为重要，否则就要面临漫长的养商期。

对于“西北第一金街”未来的发展，虽然目前来看“时间”是唯一的出路，但运营更是破解困境的核心关键。（赢商网西安站）