市场行情供需矛盾让高端住宅迎来时机

开发商主打方向的改变也代表了市场行情的走向。9月份的新盘中，总数虽然不多，但改善型的大户型楼盘以及别墅、豪宅项目却比比皆是。

像昌平区的金融街·金色漫香苑此番推出的全是140-190平方米的大户型；一直以刚需为主的首创·新悦都，也推出了170平方米的下跃户型；以商住为主的亦庄，终于迎来了一个住宅项目金茂悦，但首期入市就全部是130-180平方米的三到四居。此外，单价6.8万元/平方米的地杰·长安驿，1600万元/套起的鸿坤·林语墅，也预示着高端市场的走热。

据记者了解，不单是大户型的改善楼盘开始占据主流，一些堪称天价的城市豪宅项目近来也达到了前所未有的高度。像位于东北四环的合生霄云路8号，在8月最新成交了一套520平方米的户型，单价达到了16.1万元，加上税费后总价近一个亿，无论是单价还是总价都创下了今年北京市场的成交纪录。对此，该项目销售总监吴优告诉记者，今年多块高价地的出让，北京多个高端项目冲破单价10万元/平方米的门槛，让财富阶层更看好豪宅市场。

亚豪机构统计也印证了豪宅项目的供需矛盾，今年前7个月，北京四环以内新增供应395套商品住宅，同期销量却高达3641套，1：9.2的供需比创近8年内新高。严重的供应矛盾导致今年前7个月，北京四环内商品住宅的成交均价为42259元/平方米，与去年同期相比大幅上涨24%。

价格预判：土地因素导致新盘项目均呈现“涨”势

从入市项目定价来看，9月预计入市的26个项目当中，仅有8个项目公布预计销售价格，其余18个项目售价均处于待定状态。

据记者了解，目前北京住宅市场价格已明显进入“明线”与“暗线”并存的阶段。受到限价令的影响，项目取证价格已受到控制，但基于市场需求较大，各区域均出现供需倒挂的影响，项目实际价格仍一路攀升。捆绑精装合同就成为一条常见路径，这种操作方式虽不一定违规，但毕竟与政府控制房价的意图相背离。房企在执行过程中也多为谨慎，部分项目到开盘当天才会公布实际售价与分拆模式。在巨大的供需缺口下，购房者能够“抢到”一套合适房源都已成为奢求，对价格的关注度反而降低。