持续至今的成交热消耗了大量的库存，再加上之前两年土地出让未达标带来的后遗症，使得大量房企对于增加市场供应“有心无力”。根据亚豪机构统计，下个月仅有包括泰禾北京院子、鸿坤·林语墅在内的26个新老项目入市，相比去年同期减少三成，供应量持续下滑。

分析人士称新增供应的锐减和土地价格的屡攀新高，让9月新盘的价格继续呈现涨势。对于房价和地价在今年的持续上扬，包括远洋地产控股有限公司董事局主席李明，绿地集团副总裁、京津房地产事业部总经理石文红在内的多位开发商高层都表示了担忧。为了预防风险，远洋地产力求发展的多元化，试水的第一个养老项目椿萱茂下个月正式面市，而绿地则发展商业地产的同时，也定下了不抢地、不当地王的基调。

新盘预测“金九”只迎来了26个新盘纯刚需小户型项目仅5个

“金九”的到来似乎也难以缓解目前市场上在售项目少、买房人扎堆的现状。根据亚豪机构数据统计显示，9月份北京预计将有26个项目开盘入市，其中包括鑫苑·鑫都汇、通州万达广场、亦庄金茂悦、泰禾北京院子等在内的10个纯新盘，以及包括京投万科西华府、鸿坤·林语墅、金隅翡丽等在内的16个老项目后期。

与曾经9月份动辄四五十个新盘的入市量相比，即便处于旺市，北京楼盘的新增供应依然有限。不仅如此，今年9月的新盘分布还十分分散：朝阳、海淀、丰台、昌平、大兴等区县均有所涉及，其中朝阳、房山、顺义、大兴几个热点区域的入市项目不分伯仲，均在4-6个之间。新盘的分散也可能会加剧热点区域的排号现象。像大兴、房山、通州过往几个月里都出现了千人排号抢房的现象，但在9月，这几个区域的新盘数量却并未明显超出其他区域。

除了总量上的少，9月新盘的另一大特征就是主打小户型的纯刚需盘数量锐减。根据亚豪机构提供的数据，26个新盘中，包含有100平方米以下小户型的项目共有18个，而这18个项目中，完全以刚需户型为主，主打90平方米以下房源的项目仅有5个。

对此，亚豪机构副总经理高姗认为，造成这种现象的原因是房企土地储备不足。基于今年北京房价持续攀升，因此对于房企来说并没有“捂盘惜售”的必要性。2011-2012年间，土地出让稀缺带来的存货量不足，使得大量房企对于市场供应“有心无力”。即便开盘的项目也纷纷追求利益最大化，由刚需为主变为改善为主，更加注重高总价大户型的销售。

市场行情供需矛盾让高端住宅迎来时机

开发商主打方向的改变也代表了市场行情的走向。9月份的新盘中，总数虽然不多，但改善型的大户型楼盘以及别墅、豪宅项目却比比皆是。

像昌平区的金融街·金色漫香苑此番推出的全是140-190平方米的大户型；一直以刚需为主的首创·新悦都，也推出了170平方米的下跃户型；以商住为主的亦庄，终于迎来了一个住宅项目金茂悦，但首期入市就全部是130-180平方米的三到四居。此外，单价6.8万元/平方米的地杰·长安驿，1600万元/套起的鸿坤·林语墅，也预示着高端市场的走热。

据记者了解，不单是大户型的改善楼盘开始占据主流，一些堪称天价的城市豪宅项目近来也达到了前所未有的高度。像位于东北四环的合生霄云路8号，在8月最新成交了一套520平方米的户型，单价达到了16.1万元，加上税费后总价近一个亿，无论是单价还是总价都创下了今年北京市场的成交纪录。对此，该项目销售总监吴优告诉记者，今年多块高价地的出让，北京多个高端项目冲破单价10万元/平方米的门槛，让财富阶层更看好豪宅市场。

亚豪机构统计也印证了豪宅项目的供需矛盾，今年前7个月，北京四环以内新增供应395套商品住宅，同期销量却高达3641套，1：9.2的供需比创近8年内新高。严重的供应矛盾导致今年前7个月，北京四环内商品住宅的成交均价为42259元/平方米，与去年同期相比大幅上涨24%。

价格预判：土地因素导致新盘项目均呈现“涨”势

从入市项目定价来看，9月预计入市的26个项目当中，仅有8个项目公布预计销售价格，其余18个项目售价均处于待定状态。

据记者了解，目前北京住宅市场价格已明显进入“明线”与“暗线”并存的阶段。受到限价令的影响，项目取证价格已受到控制，但基于市场需求较大，各区域均出现供需倒挂的影响，项目实际价格仍一路攀升。捆绑精装合同就成为一条常见路径，这种操作方式虽不一定违规，但毕竟与政府控制房价的意图相背离。房企在执行过程中也多为谨慎，部分项目到开盘当天才会公布实际售价与分拆模式。在巨大的供需缺口下，购房者能够“抢到”一套合适房源都已成为奢求，对价格的关注度反而降低。

从已公布预售价格的8个项目来看，“涨价”仍然是目前的主题。其中金隅翡丽二期产品铂爵郡首次报价39000元/平方米，而其一期最终开盘价则为30000元/平方米。位于房山区的长阳光和作用此次报价为18800元/平方米起，相比其年初开盘价高出了4800元/平方米。涨势最为凶猛的当数润泽公馆，其去年9月的开盘价仅26000元/平方米，今年9月的报价则已飙升至40000元/平方米。

高姗分析认为，房价如此上涨的动力，一方面是源自需求市场的追捧，供需严重倒挂的现象使得目前市场中再次出现“一房难求”的现象，购房者“追涨”的心理日益明显；另一方面则是基于地价成本的高企，从近期成交的朝阳孙河及亦庄宅地情况来看，商品住宅部分的楼面价仍然居高不下，地价本身就直追目前区域住宅均价。受制于土地成本的影响，未来这些项目售价必将不断再创新高，而这些高价地对于周边区域市场的影响，则是从土地成交那一刻即开始。

业内声音：应理性拿地不做地王，房企发展更加多元化

对此，不少开发商都担心房价和地价的过快上涨，可能引发危机。近日，绿地集团副总裁、京津房地产事业部总经理石文红就表示，当前土地市场成交热情不减，各大开发商拿地积极性较高，北京、上海等地频频出现“地王”项目。很大程度上是由于当前土地市场供需矛盾比较突出，土地的供应远远不能达到区域发展的要求，所以不可避免地出现了一些“地王”。因此绿地的发展策略偏向了风险相对可控的商业地产。

据了解，当前绿地集团的商业占比大概在45%左右，而在北京区域商业地产更是占比90%。在今年绿地先后获得的8宗地块中，只有昌平有少量的住宅，其余基本上都是商业项目。石文红认为，除了发展商业地产外，由于目前调控政策并没有放松迹象，市场仍旧存在不可控的风险，绿地不希望看到房价暴涨，因此不会去“抢地王”，因为“地王”往往对普通购房人的心理预期造成极大的影响。

除此之外，远洋地产控股有限公司董事局主席李明在接受采访时也表示了类似的观点，李明认为目前北京的土地价格过高，出于风险控制的考虑，远洋在今年的北京土地市场上始终没有动作。

与绿地侧重发展商业类似，为了多元化发展，除了住宅和商业以外，远洋正在尝试做养老产业。9月份，远洋地产的第一个养老项目椿萱茂将正式面市。业界普遍认为，“养老地产元年”已经到来。但也有分析人士表示，养老地产前期投资大、运营难度高，利润可能只是普通地产的二分之一。对此李明坦言，养老产业运营的最高境界是实现养老业务实业运营与地产金融的良性互动。前提是业务规模必须足够大，以便降低成本，分散风险。

来源：北京青年报  记者李桁