有房屋“偷面积”实用率超100%；房改房未补分摊，证建面积等于使用面积；有房屋偷偷扩建。

房地产交易一看市价，二看房产证面积，两者相乘就是买卖双方认可的交易价。市价多少，买卖双方都可以通过多种渠道打听得来；房产证面积多少，一看房产证就知道。不过，对于一些房屋来说，按照房产证卖房子业主就亏了，因为有的房屋“偷面积”实用率超过100%；有的房改房未补分摊，房产证建筑面积等于套内面积；有的房屋偷偷扩建……诸如此类的做法在市场上屡见不鲜，到底业主该如何对这类房屋开价，买方又如何识别真伪呢？记者采访了中介人士，为买卖双方解惑答疑。地产人士表示，一般房屋的实用率为75%~90%，以上三种套内面积大于或等于房产证面积的情形非常典型。面对“有蛊惑”的房产证面积，宜针对不同情况，适用不同的处理方法。 文/图：记者李凤荷

真实个案一：房屋偷偷扩建 面积增加一倍

张小姐最近想“卖一买一”，卖掉水荫路小学学位的房子，买一套带东风东小学的学位房。她在水荫路的房子在八楼，房产证面积只有38平方米，但据她所说“房屋还有赠送面积，同样是38平方米”。张小姐表示，房屋是以前扩建的，非常隐蔽，从外部看不出来，对其他户也没影响。扩建好的房屋共76平方米，间隔为两房两厅，也可改三房一厅。她咨询了地产人士，说房产证的面积可以按市场价卖，赠送的已经建好的可以按照半价卖。

开价贴士：未入证面积未必能按市价5折算

第一个个案的情况在一些老的房改房出现较多。满堂红滨江东分店店长许国强就曾遇到一个个案，新河浦某单位宿舍，当时分配房屋的是公司总经理，按照所对应的行政级别他只能分到100平方米的房子。可是由于他是单位一把手，单位宿舍也是由本单位出图纸，这位一把手给自己的100平方米房子“偷偷”扩大为120平方米。由于当时出证必须按照当初规划的面积，这位一把手拿到的房产证也只能是100平方米。

许国强表示，他记得当时业主没有特别就增大的20平方米提出特殊要求。一位地产人士表示，现在房地产楼价贵，像水荫路业主那样增大一倍的房子，未入证面积未必能够按照市价5折计算，因为有关面积若被同楼住户举报，有可能被要求拆除。目前城市拆迁对于违建面积也只是补几千元一平方米，水荫路房屋楼梯楼单位市价过两万，按照市价5折计算，所谓“赠送”的38平方米按照1万元/m2计算，并非所有买家都认同。

中原地产王世伟告诉记者，他几个月前曾经遇到过一个类似的案例，华贵路某楼梯楼8楼业主为换电梯楼而放盘，当时周边价格为1.6万元/m2，他开出的价钱却是2万元/m2，他开高价的底气在于一个空中花园。王世伟上过该单位实地察看，业主把一块公共用地围起来作为品茶的花园，上面为铁盖。这个花园有十多二十平方米，有杂物房还有厕所，相当于增多一间房子，故此业主比周边同类型的房源开高25%的价格。当时也的确有买家看中该房屋并愿意以两万元一平方米购入房屋，不过后来由于业主“卖一买一”相中的电梯楼买不到，故此这个交易取消。