真实个案二：未补分摊 实用面积等于建筑面积

丛先生在滨江东有一套加装了电梯的房改房单位，他一直持有没有出租，每逢周末就回来住两天。最近他动了“卖一买一”的念头，打算出售这套房改房单位，但他发愁放盘该如何定价。丛先生恼的事情算是“幸福的烦恼”，他分得房改房后，一直没有补分摊，房产证上载的面积“建筑面积”和“实用面积”同为76平方米，他问记者这个房屋该如何定价。

开价贴士：先补分摊再放盘

满堂红许国强表示，房改房未补分摊，显示必然是一手业主持有，从时间上推算，该房屋必定证满5年，在市场上较有竞争力。他介绍道，滨江东楼梯楼价格在1.8万~2万元/m2，楼龄较旧的电梯楼单位2.2万元~2.3万元/m2，素质高且楼龄新的小区价格在3万元/m2以上。丛先生的楼梯楼单位已加装电梯，且电梯到每层，不像其他加装电梯的楼层那样在两层之间设点，住户舒适性更高。若楼盘新净，开价可以稍高于老电梯楼的价格。

对于未补分摊的房改房，业主可以在房地产交易时一并补地价和分摊面积费用，补分摊的计算方法有公式可算。由于目前基本上实行业主实收，一手房改房业户补地价和补分摊的费用也是由买家来出，不过因为一手房改房都证满5年，买家营业税省下一笔，也乐于支付有关费用。

许国强建议，如果不急着出售房屋，业主可先行向单位提出补分摊和地价，新发的房产证会根据整栋楼的公共分摊比例来计算出该房屋的建筑面积。业主拿新的房产证放盘，可以按照市价来放盘，所获得的增值远大于买家为此支付的补分摊和地价费用，因为始终业主向买家表示“套内面积等于建筑面积”，到底分摊率是多少不得而知，如果补分摊后出证的房产证就有明确的建筑面积，业主也不需花口舌来证明。

番禺二手成交已占楼市交易总量六成

阳光家缘”日前公布数据显示，番禺区上半年二手房成交突破1万宗大关，是全市二手交投最旺的区域，上半年二手房占该区买卖市场成交份额的60%。番禺一手楼作为广州住宅供应大户的风光不再。

近半年来，市场变化很快，市场上最担心的“20%政策”迟迟未落地，业主放盘价不断走高，实力买家纷纷出手，担心稍一迟疑，置业成本又将上调。据合富置业星河湾分行主管陈海苗介绍，星河湾近半年成交热度不断追高，热销户型是120~160平方米的三房单位，成交均价为20000~23000元/m2。据合富置业大石分行主管邓漳州介绍，大石板块二手物业消化速度最快的有两类，一类是装修新净的物业，另一类是价格相对较笋的物业。目前，大石板块总价在60万~90万元的二手成交最活跃，一些楼龄超过15年以上的物业，议价空间一两万元左右。合富置业华南碧桂园二分行主管梁梦静表示，华南板块1~6月的二手成交热度也相当高，源于现在政策明朗化，很多置业者该出手时就出手。目前，60~80平方米的两房或者小三房户型最为热销，成交价大约15000元/m2左右。买家遇到心水的单位也会出现追价，追价幅度在两三万左右。