真实个案三：商品房偷面积实用率超过100%

在“偷面积”做法叫停前，广州市多个项目存在类似的做法。记者曾经在康王路万科金域华府销售时看楼，该盘是典型的“偷面积”做法，巧妙地把某些公摊部分放入到每户中。地产人士表示，这种“偷面积”的做法，即是开发商会用两次验收的方法通过验收，在政府验收时按照原有规划，验收后再进行“偷面积”设计，业主收楼时可看到如板房一样的设计。

中原地产世纪中分行高级营业经理王世伟表示，金域华府的户型分别是64平方米的两房，78的三房、95、112、114平方米的带主套三房及122平方米的带主套4房单位。每套户型实用率都为100%，64平方米的两房相当于市面上80平方米的两房。据了解，有些“偷面积”厉害的楼盘个别单位实用率有可能甚至超过100%。

开价贴士：比周边同等楼盘放高20%

王世伟表示，金域华府在康王路属于新出证楼盘，目前市价在3.6万~3.7万元/m2，前一段时间该分行促成一宗64平方米的两房交易，成交价接近3.7万元/m2，如今业主放盘价已普遍上4万元/m2，在荔湾区属于数一数二的高价二手楼盘。他认为，金域华府之所以在价格上独占鳌头，除了楼龄新外，很大一个原因是由于其“偷面积”。以周边的万科姊妹楼盘——万科金色荔苑和金色康苑为例，目前的市价在3万元/m2以上，万科金域华府比这两个楼盘高出20%以上。两盘的实用率都在八成以下，而金域华府实用率达100%，两者相较，金域华府比荔苑和康苑买贵20%实属情理之中。

金域华府在销售期间印发的单张都宣称其实用率高，业主是否需要保存有关单张以资证明？中原地产王世伟表示，他没有遇到过买家质疑面积的情况，因为凡是到过现场看楼的买家都可以感觉到，64平方米的两房像80平方米那么好用，78平方米的单位居然是大三房。金域华府位于华林玉器商圈的核心位置，一手买家和二手买家基本上都是从事玉器买卖的商人，二手买家大多上过该项目看楼，当时因种种原因而没买成，故此这些二手房买家对该楼盘非常熟悉，也深知其面积实用，故此该楼盘楼价比同类型楼高出一截也是“有价有市”。

金域华府除售价比别的楼盘贵外，租金也较贵。如一个北向64平方米的两房，月租金可到5000元，其他楼盘同类型两房租金比金域华府要便宜四五百。王世伟表示，住在“偷面积”单位的业主在管理费上也可省下一笔，物业公司按照房产证建筑面积收管理费，一个64平方米的房屋，其他楼盘的同类型单位房产证建筑面积达80平方米，无形中业主可以少交16平方米的管理费。

楼价涨幅缩窄 业主别盲目惜售

7月广州二手楼价保持稳步小幅上涨的态势，这已是今年以来连续第5个录得环比涨幅的月份。据合富置业成交数据统计，今年3~7月广州二手住宅成交均价环比涨幅分别为2.9%、3.6%、3.3%、2.6%和2.2%，月均环比涨幅为2.9%，数据反映二手楼价自3月起保持稳步逐月微升的势头。

涨幅再度放大可能性不大

据合富置业数据统计，1~3月二手楼价同比涨幅高达24.3%，而1~7月二手楼价同比涨幅已缩减到19.4%。今年上半年二手楼价同比涨幅明显与去年上半年中高端市场交投胶着、成交以中低价楼为主力有关，但自去年6、7月央行两度降息开始，楼市交投活跃度明显增加，楼价也开始逐步重拾稳中回升的态势，估计接下来二手楼价同比涨幅再度大幅放大的可能性不高。

业主叫价高或变有价无市

由于上半年价格持续上涨，导致当下业主对后市看涨也是近两年最高的。合富置业首席市场分析师龙斌指出，近期二手市场上多达三成以上房源出现不同幅度的涨价成交，此外，在即将签约的“临门一脚”阶段，亦会有约两成业主小幅反价。

尽管市场受看涨预期影响，买家入市积极性仍然高涨，但楼价连续数月上升，已令个别预算不足的买家因原目标物业价格超过承受力而要另觅其他合乎预算的物业，买家出手亦更显谨慎。以工业大道中保利花园为例，目前70平方米左右的电梯两房，近一两个月市场顺利成交的大多是与市场价差不多的160多万元的房源，而业主大幅提价到170多万元放售的物业，若不是装修豪华或有优胜卖点，买家暂未能接受这个价位。（来源：广州日报）