激发改善型住房需求

自上周曝出限购令微调后，一直处于“冬天模式”的楼市有了新迹象。

“一手、二手的咨询情况都有所增长。主要是置换型的，卖掉了一套再换一套的情况比较多。”上述经纪人称。

另一家房产经纪人称，限购令自8月6日调整后，不断有客户打电话过来咨询，平均每天都有两三个看房的客户，她也表示，其中大部分属于改善型需求，“大约都是四五十岁，为了孩子上学换房的居多。”

实际上，温州的房地产市场曾因民间投资炒房轰动全国，房价一度超过上海排名第一。据温州大学房地产研究所提供的数据表明，2006年，温州市区住宅销售均价为每平方米8000元左右，2010年已上涨为每平方米25000元，2011年上半年一路上涨至每平方米34674元。

其中轰动一时的楼盘——绿城鹿城广场，价格从2008年首次开盘时的4.38万元/平方米一路攀升到2010年的7万-10万元/平方米，将温州房价推向高潮。

浙江大学公共管理学院土地管理系教授杨遴杰回顾温州房价走势时表示，温州的高房价的最大支撑力来自于投资性资金的大量流入，由于房地产供应弹性小，产品供应周期长，只要资金投入，短期内一定会出现供不应求房价上涨的现象，很容易成为过剩资金的出口。所以，早在工业企业利润大幅下降之前，温州人就开始尝试将资金投入房地产领域，温州炒房团转战各地，房价应声而涨，炒房者获利丰厚。这样发展到后来除了实体经济停滞不前，更严重的后果是民间借贷规模过于庞大，形成巨大的金融风险。

2011年发布的《温州民间借贷市场报告》显示，温州大约89%的家庭个人和59%的企业参与了民间借贷；同年里昂证券的民间借贷调研报告称，温州当时民间未偿贷款总量可能已高达8000亿元到1万亿元，最高年化利率高到40%。

民间借贷危机的到来迅速捅破了房地产泡沫。曾风光无限的“炒房团”不得不偃旗息鼓，楼市也进入了以刚需为主的蛰伏期。

温州大学商学院院长张一力对21世纪网表示，现在说放松，也是因为原来的限购比全国其他城市要紧一些，并不是完全放松，因此一部分需求释放出来肯定以刚需为主。

从2011年9月开始到现在，温州房价同比连续跌了22个月。上述房管局房产监管处相关负责人认为，“这体现出调控的确有效，温州房地产市场已进入理性发展期”。