国开行有关人士告诉记者，国开行发放的棚改贷款大多为15年期贷款，以基准利率为主。“棚改是一项民生业务，短期内不可能收回全部投资，因此资金期限一定要长，这符合国开行作为中长期融资主力银行的定位。”

“我们和国开行合作最早，双方建立了充分的互信。”辽源市副市长谭海向本报记者介绍称，“我们找过别的银行，但保障房业务不是它们的重点，基本只能拿到少量的短期过桥贷款，利率还要上浮。”

据国开行统计，2010年~2012年，该行每年新增保障性安居工程贷款1000亿元；截至今年6月末，该行累计发放保障性安居工程贷款5301亿元，建成后总建筑面积约3.7亿平方米，惠及700万户、2200万名中低收入群众；其中，棚户区改造贷款3423亿元，成为支持保障性安居工程的主力银行。

而据央行旗下《金融时报》早前报道，2011年以来，工商银行通过发放贷款和承销保障性住房私募债等多种方式，累计向保障性住房建设提供了超过750亿元的资金支持；截至2012年末，建设银行保障性住房项目开发贷款余额590.80亿元，农业银行保障性安居工程贷款余额164.29亿元。

商业银行的如此表现，实则是理性选择的结果。在近些年的房地产开发狂潮之后，剩下的棚户区基本都在城市边缘，周边环境和配套较差，土地价值较低，这意味着现有的棚改项目很难具备商业吸引力，再加上保障房项目回收期太长，这都让商业银行知难而退。

“商业价值比较大的地块都改造完了，剩下都是商业价值比较差的，只能靠政府主导。”谭海表示，“国开行虽然在转制，但是政策性功能我们还是很需要，希望能够继续享受政策性金融带来的好处。”

创新棚改融资模式

国开行是我国棚改融资的先行者。2005～2006年，在李克强主政辽宁省期间，通过国开行提供的60亿元软贷款（能够用作棚改项目资本金），该省在不到两年时间里完成了11个城市近90万户棚户区改造，开创了影响深远的棚改辽宁模式。

据国开行有关人士介绍，自2005年以来，为解除各地棚改中的资金制约，国开行运用市场建设的方法，与地方政府共同搭建市场化融资平台，整合各种资源。在此基础上，通过国开行先期贷款投入，使项目得以启动，进而带动商业银行和其他社会资金投入，推动棚改可持续发展。

上述实践的典范是哈达湾模式。为了让吉林市哈达湾老工业区棚改项目得以启动，由旗下国开金融公司出资，国开行与吉林城建合资成立了特殊目的公司——“国开吉林”，使之成为合格的市场化融资主体。

截至目前，吉林市政府、国开金融分别以现金的形式注资19.5亿元、10.5亿元，使国开吉林现金出资达到30亿元。在此之前，国开行已经承诺向哈达湾项目提供中长期贷款74亿元，从而满足了该项目合计104亿元的融资计划。

据国开行有关人士介绍，在哈达湾模式中，国开行在贯彻国务院有关规范地方政府负债、规范整治原地方融资平台的文件的基础上，借鉴国际通行的“公私合营”模式，设立社会资本参股的特殊目的公司，负责融资、开发、整理、建设城市特定区域。

“通过引入社会资本，在真正意义上实现公司内外部监管，规范业务操作和经营行为。”上述人士说。