深圳市房地产研究中心李宇嘉

“房企再融资开闸”已不再停留在是否成为可能的层面上，而是再融资开闸的范围。从监管层的政策意图来看，基于政策导向的有限开闸概率最大，即对于普通商品住房和保障房项目适度放宽再融资限制。

对于保障房项目适度放宽再融资限制，目前来看没有异议。笔者认为，之所以对普通商品住房项目可能会放宽再融资的限制，与近期管理层提出的“要支持首套房购置”、“积极释放有效需求”有关。今年以来，一线和二线重点城市住房成交火热，住房销售面积平均同比增幅在30%以上，绝大多数一线和二线重点城市库存水平持续下降。但是，在火热的住房需求中，以首套房购置为主的刚性需求占比达到85%以上，这说明住房有效需求比较旺盛，需要增加市场有效供应。

重点城市库存水平下降的同时，6月份以来的“钱荒”让很多银行收紧了房贷，有的商业银行分行给下面支行的房贷指标只有几百万元，且首套房贷的利率优惠也逐渐淡出，这是造成7月份房地产销售明显回落的主要原因。中国指数研究院监测的43个重点城市中，7月份超过6成成交面积回落，平均回落10%，库存也在7月份以来持续数周上升。例如，北京6月份还在为库存逼近6万套的“警戒线”而着急，7月份一手住宅库存量就迅速上升至10.7万套，达到今年高点，这不符合新一届管理层要“支持首套购房、释放有效需求”的指示。满足市场需求最好的方法就是增加适销对路的产品，这需要房企加快产品周转。在房地产大周期下行的背景下，利润靠“囤地和涨价”的时代不复返，房企生存和发展也只有靠“适销对路”和“加快周转”。对于资金密集型的房地产行业来说，需要拓宽资金来源，再融资结构性开闸则水到渠成。而且，针对刚需住房供应的再融资放宽，有利于增加供应和扩大内需，有利于稳定房价。

更为重要的是，即便国内资本市场对于房企再融资关闭长达4年，但房企绕道海外和国内影子银行的融资活动如火如荼。而且，在量化宽松的背景下，海外融资成本比国内低很多，有的募资成本只有国内的一半。同时，在需求旺盛的支持下，上半年房企资金来源中，自筹资金和其他资金(主要是订金和按揭贷款)占比达到82%，上半年主要城市诞生的40多个地王已经充分说明了房企资金的充裕，也意味着房企融资限制政策效力正在减弱。进一步讲，通过卡死国内资本市场融资，限制房企囤地和捂盘行为的做法在某种程度上已经失效了。与其政策越走越偏，还不如重新设计来适应和引导当前市场需求，将增量资金用在“刀刃”上。