庄青峰：对开发商来说，纯销售模式属于短期套利，无法享受到物业长期经营所带来的增值收益，后期又由于产权分散容易造成在经营定位、商场管理等方面的诸多问题。所以，“产权分割式”的纯销售模式不利于大型商业物业的保值。

对购买散售商业的小业主来说，因为这种投资人不是以自己使用为前提，很多都是租出去，如果没有统一经营的话，恶性竞争必然会出现，这就是这种商业模式巨大的弊端。而持有型商业物业是房地产开发的一种长线投资模式，其持有商业物业，如我们的环宇城购物中心，甲级写字楼等，进行有效的经营管理，通过租金收入、不动产升值等方式取得收益的一种开发经营模式。从长远的角度看，持有型商业物业可以给各方带来更大的经济收益。

俗话说“术业有专攻”，开发企业在后续物业自持经营方面如何保证经营团队的专业性？

蔡春吉：众多商业项目在面临诸多竞争对手时，定位不清、招商雷同、产品同质化等现实显示出来后，如何守住自己的阵地并占领更多据点就需要在运营的战略战术上取胜。无论是成立自己的团队、掌握商业资源，还是依靠外援、寻求合作，两种方式都很考验开发商对项目的把控力、运营管理能力、资金实力，以及对项目的准确定位，和对风险的预估等综合能力。

面对市场上庞大的商业供应体量，万达的竞争力就在于独特的订单式商业模式，规模上的优势和超过五千家合作商家带来的品质保证都是万达做不动产的实力保障。此外，有效解决融资的问题，把核心竞争力从销售转向运营，支持商业品牌，招商运营，和打造专业化的经营团队，都是形成持久性运营关键所在。

庄青峰：我们认为整体持有是商业项目进行统一经营管理的前提。商业，经营是关键，运营创造价值。在商业项目少则两三年，多则十数年的长期的培育过程中，开发商需要不断的进行宣传管理，根据市场的要求调整业态、调整定位等，而这些都是需要有一个专业的经营团队进行精心操作。这样运作的前提就是物业产权的集中、整体持有。而只有在这个前提下，发展商才能通过不断的精心培育，让项目不断走向成熟，从而实现其利润。

一个城市的商业地产是和城市的建设以及经济发展紧密联系的，商业地产开发商必须充分认识到自己在城市建设与发展中的重要地位，加强自己的使命感，不断提高自身的开发水平、选取合适的开发模式、配备优质而专业的商业运营管理团队，在为自己获取经济利益的同时也促进城市的不断繁荣发展。

在商业地产项目自持经营的同时，一些有资金实力的零售商也采取买地自建或加大物业自持比例，您怎么看待零售百货业这种由“轻资产”向“重资产”运营模式的转型？

蔡春吉：百货零售企业面临涨租、撤出或拿到越来越差位置等风险时，在有资金实力的情况下加大自持物业力度，采取“百货 地产”的扩张模式是无可厚非的。但百货零售业还是需要靠经营为生，而不是靠投资，真正需要做扎实还是靠企业自身经营和发展。

自持物业的重资产模式将十分考验零售企业的资金实力，同时也会影响扩张速度。这在很大程度上会导致零售业以往以“轻资产”运营模式的优势丧失。

企业自持物业与租赁物业的比例应根据不同企业的情况而存在不同，只有在正常运营自身业务开支的基础上，还有大量资金留存时购买房产物业，才能达到既减少租赁成本，又可用作投资价值，让企业的资产配比更加优化。庄青峰：零售商自建物业这本身已经不是一件新鲜事了，放在改革开放前的中国，几乎所有的大型百货店，都是零售商通过划拨土地等方式后自建物业。这几年，零售商自建物业发展速度也非常快，基于规避市场风险，不少零售商也准备或者已经从零售行业“跨界”到商业地产开发和经营上来，这对于零售商家不仅是一种新的商业模式，也是发展的双刃剑，介入了新的商业模式就带来新的风险。

流动资金更是零售企业的血脉，如果这些企业介入商业地产开发依赖零售带来的现金流，一旦出现经营不善或资产价格下跌，最直接的解决资金的手段是从主营业务抽血，从而对企业带来风险。