隐形成本不低

正如黄立冲所言，海外资金如果要将资金用于国内拿地或者项目运营，则需要通过结汇。鲜为人知的是，在这一过程中，有一部分“隐形成本”便会显露出来。

表面上看，海外发债成本优势突出，在港上市房企的海外融资成本与内地房地产信托和房地产基金等融资方式相比相对较低。国内银行贷款利率普遍在8%以上，信托或基金方式融资利率甚至高达12%，而一般海外发债成本在5%左右，万科4月发行的美元债年率更是低至2.75%。

但是，细观房企海外融资进入国内的过程，会发现事实并非那么简单。业内人士介绍，在港上市房企在内地购置一块土地之后，首先要申请项目公司立项，由当地相关部门以及外汇管理部门批准注册为外商投资企业，之后才能进行注资。房企需要用自有资金支付第一笔资本金，之后才能申请外汇资本金注入。

不过，申请的注册资本金未必能获得外汇管理部门批准，相关部门需要根据资金规模进行考量，获批的额度有可能小于房企申请的规模。在这些申请都获批之后，房企才能进行注资，外汇才能从香港银行汇至内地银行。

据记者了解，当海外募集到的资金汇入房企的外汇资本金账户之后，结汇成人民币还需要一个过程。在工程建设过程中，这些外汇需要多次结汇，每次结汇都要根据相关合同、材料、发票向监管部门报批，过程极其繁琐。“外汇一般是由房企分批汇入国内，毕竟大笔外汇放在手中不能换汇是一件很痛苦的事情，但整个过程历时很长。”前述房企财务人士告诉记者。

正是由于结汇过程漫长，而国内房企如因资金链紧张急需用钱时，“外保内贷”便成为房企来“快钱”的手法。其实所谓“外保内贷”，是指房企将外汇存到香港的中资银行，由香港的中资银行向内地银行开具一张担保函，房企因此能够获得一笔授信额度。这意味着融资房企不仅需要向境外投资者支付债券利息，还需要向内地银行支付一笔贷款利息，而将外汇存在香港银行获得的利息十分有限。

“正是这些因素综合在一起，导致海外融资的实际成本提高3个百分点至4个百分点。”前述房企财务人士坦言。除此之外，在港上市房企每次海外募资还要支付募资额4个百分点左右的发行费用，这又是海外融资的一笔额外成本。原始融资成本加上这类“隐形成本”，海外融资的实际成本已与国内信托、基金相差无几。

“海外融资过程漫长，最关键是成本不见得低，如果能在国内融到资金，谁还会舍近求远？”前述碧桂园高层人士感慨。